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项目总体规划 高水平的规划设计， 是提高小区品位和受消费者欢迎的前提。 很多畅销的优秀小区， 都 十分重视项目的策划与规划， 都通过深入的市场调查和项目调研， 准确定位， 然后物色高水 平的规划师进行招标式的规划设计， 从多个方案中择优， 从几个方案中优选其中的精华， 集 众优于一身，再反复研讨修改，最后才拍板定案。任何规划方案，都不可能是十全十美的， 只有经过这种真正下功夫的反复提高的过程， 才有可能出精品。 大量实例表明， 深入的市场 调查，准确的市场定位，精明的策划，正确的决策，以及高水平的规划设计，是项目成功的 最重要因素。 在规划指导思想上， 不能一切从畅销、从高利润出发，应该把经济效益、环境效益和社 会效益结合起来， 以营造最佳居住环境、 最好居住条件为中心， 使小区规划达到企业目标功 能、环境功能、社会功能的要求，建造出最合适人居住的达到以下目标的住区： 1、 生态环境优秀的住区； 2、 山水景观优美的住区； 3、 功能质量优良的社区； 4、 人居文化上乘的住区； 5、 物质、精神可持续发展的住区。 一、总体构思 新世纪的居住小区应具有设计独特、布局合理、环境优美等特点，应是以人为中心， 高质量、 高品位的居住区。 随着经济的发展和社会整体文化和人们综合素质的不断提高， 人 们对于生活环境已不再仅仅满足于宽敞的住房、 良好的配套设施和充足的绿化， 而是有更高 层次的追求。主要表现在人们希望有独特风格、时代特征、和谐布局和有特色、高品位的居 住环境。 1、 小区设计必须树立“以人为本”的规划设计思想 小区应创造舒适、方便、亲和、安乐的施展人生才华的居住环境，充分满足现代人个性 多样化和生活品味多元化等多方面的需求，使人们产生一种归属感和自豪感。 2、 住宅小区规划设计应因地制宜，与周围环境协调融合 小区规划必须注意结合本城本地的特点，不宜千篇一律，更不宜大量照搬欧化、洋化风 格。市中心区、郊区、山区、河畔、风景区的住宅区规划因地制宜，与大环境结合，善于发 挥地段优势，使人工环境与自然环境相融合，能借景建住宅区则更为理想。 住宅区还应根据其所在地段、城市大环境确定其主题定位。城市远郊、近郊的小区， 特别是主要为居民假日居住的小区（即所谓 5+2 模式—— 5 天工作日在城内住， 2 天假日在 郊区度假） ，则应提供更多的游乐、休闲设施和优美景观，让居民在假日住得舒适，玩得欢 心。 3、 小区设计应富有个性、特色突出 个性与特色对小区十分重要，即便是同一发展商开发的小区也应表现出不同的特色，不 应照搬、 “克隆”。有的以浓郁的文化氛围为主题， 有的以山水园林为主题， 有的以生态环保 为主题，有的以健康体育为主题等。不但住区要表现特色，住区内住宅组团（群落、院落） 也应尽可能有各具特色的住宅群体形态、 标志，尤其是大型住区。 如深圳一个名为 “四季花 园”的小区，就按不同季节花卉布置院落，并以花命名。即使是主题不突出的住区，在园林 设计、建筑造型、社区服务等方面也应表现出不同的特色。各具特色、五彩缤纷的住区，住 宅越多，必然是居住质量越高、居住环境越好，城市景观越美。 广东不少优秀小区建设的实践表明，只有在总体构思上方向明确，思路清晰，定位精 确，才能获得好的规划设计。如，广州二沙岛住区的规划构思，是建成一个具有“绿、静、 美”特色， 拥有高雅文化艺术及体育娱乐设施的高尚花园式住宅区。为此， 居住区选用了低 层低密度的规划模式， 总建筑面积控制在 55 万平方米以内， 容积率仅 0.5 ，把大片空间留给 了大自然， 创造了优美的居住环境。 又如广州