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土地资产评估信息系统建设及批量评估实践研究杨金元资深土地估价师北京博林不动产评估有限公司100176 pu 土地资产评估信息系统建设及批量评估实践研究 杨金元 资深土地估价师 北京博林不动产评估有限公司 100176 pure5@张春利 资深土地估价师 北京博林不动产评估有限公司 100176 hbzcl@张林楠 资深土地估价师 北京博林不动产评估有限公司 100176 roc.kylin@163.com1 土地资产评估信息系统建设及批量评估实践研究 土地资产评估信息系统建设及批量评估实践研究 杨金元 张春利 张林楠 （北京博林不动产评估有限公司 北京 100176） 摘要：土地作为人们赖以生存保障的重要资产，如何合理定量评估土地资产价格，显化土地资产价 值量，是一项值得深入研究的工作。随着信息手段的不断进步，本文旨在通过对基于 GIS 技术建立 的土地资产评估信息系统的剖析，以及在现实工作中的批量评估实践应用，为我国土地资产价值的 科学有效评估提供新的思路。 关键词：土地资产；评估； 信息系统； GIS 技术 1、土地资产评估现状 土地作为人们日常生产、生活的载体，其价值的合理判定，对完善土地市场、顺利 进行土地交易、企业投资决策等具有重要意义。其价值的内涵不仅包括土地自身的诸多 属性，如土地位置、形状、面积等，还包括了社会属性，如时机选择、机会成本和社会 反响等。 现状土地资产评估，多是在接受委托开始，由估价人员依据土地估价的原则、理论 和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，综合评定出某块土地或多块土地在某 一权利状态下某一 时点的价格。显然，其评估价格结果，在一定程度上会受估价人员水 平、心理、态度等主观因素的影响和制约。 事事洞明皆学问，评估深处有文章。土地资产评估，既是一门艺术也是一项事业， 更是一门科学。艺术性重在追求完美，即对土地资产价值内在本质的感悟；事业性旨在 身心投入，即对土地资产客观价值合理判定的态度追求；而科学性的本质在于求真务实， 即对土地资产价值的客观掌握。随着各类土地资产数据的日益丰富和规范，信息化手段 的不断进步和革新，基于 GIS 技术建设的土地资产评估信息系统，使客观性、系统性、 科学性的土地资产评估成为了可能。 2、信息系统功能构架 土地资产评估信息系统主要建立了土地影响因素综合分析法、样点基准价拟合方程 法、评估区段土地价格修正法三种土地资产评估的方式和模型。 2.1 土地影响因素综合分析法 传统的评估方法中，需对土地资产评估案例有影响的各类因素进行一一修正，这些 因素直接或间接影响了土地价值的高低。在土地资产评估信息系统中，我们将影响土地 价值的各类因素进行了统一采集，如公共设施、基础设施、环境状况、人口密度等各类 2 因素，并对各因素采用特尔 因素，并对各因素采用特尔斐专家打分法分别进行权重和影响范围可达性设定，然后利 用 GIS 的数据空间分析功能，采用不同的因素影响扩散方法，如指数衰减、线性衰减、 两步移动搜索法衰减等，最终将各类影响因素修正程度折合成综合分值并赋予宗地，同 时根据分值结果分用途制定综合分值修正系数测算方程。在土地资产评估时，可将查询 得到的宗地分值结果直接代入方程测算综合影响因素修正系数，在土地资产评估中，可 避免因繁琐计算错误、人为主观认识等问题造成评估结果出现偏差。 影响因素的采集数据集成 综合分值查询 2.2 样点基准价拟合方程法 修正系数测算方程 2012 年底，维克托·迈尔·舍恩伯格出版了《大数据时代》一书，他在书中前瞻性 地指出，“大数据带来的信息风暴正在变革我们的生活、工作和思维，大数据开启了一 次重大的时代转型”。实际上，我们从事的房地产估价何尝不处于这场风暴的漩涡中， 我们正面临着一场前所未有的估价“革命”。 房地产估价本身就是信息密集型行业，随着我国市场经济的发展，房地产更加接近 于普通商品。那么，要真实地估算房地产本身价值，对各类房地产数据信息的采集就必 不可少。因此，那些掌握了丰富数据的资产评估机构起码就成功了一半。蓬勃向上并愈 来愈热的房地产市场给我们提供了海量的数据信息，并且信息采集的渠道更加多样，各 3 一i一一一“一{∞3ii{^HGi自n月蝴iif《§Ⅲ目：)类房屋中介、开发企业、政 一i一一一“一{∞3 ii{ ^H Gi自n月蝴iif《§Ⅲ目： ) 类房屋中介、开发企业、政府交易平台，都可以成为我们获取信息的来源。更为重要的 是，信息时代的到来不但加速了这些渠道的交融，提高了获取信息的效率，同时对海量 数据的分析与应用也成为了可能。 在土地资产评估信息系统中，样点基准价拟合方程法的建立和上述的土地影响因素 综合分析法一样，都