北海项目定位报告及运营策划(1).ppt

保值 关联词---回购、补差、无理由退房 不败策略---掌握客户“怕跌”心里，直接切 中要害 零首付 关联词---一成首付、分期、减首付、免息 不败策略---减轻购房者的首付压力、促进销 售 免月供 关联词---零月供、送月供 不败策略---缓解购房者供房压力、促进销售 对利率提高的现状比较实用。 体验营销 关联词---试住、试买、样板房真人秀 不败策略---通过体验及真人秀表演，购房者 对产品有更全面的认识，为楼盘 的口碑奠定坚实基础，促销同时 也能提升企业品牌形象。 全员营销 关联词---全开放式营销 不败策略---向社会开放房源，尽可能的动用 更多人的社会关系，推动销售。 营销时间节点安排 开盘前后推广节奏大致划分 6月 10月 9月 8月 7月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 12月 11月 总规确认 项目围挡 项目正式推广 单体确认 外销团队确认 商业内部认购 外销团队建立 一期认筹 外销团队确认 代理公司确认 广告公司确认 形象渗透预热 开盘 市场预热 产品热销期 商业开盘 Thanks！ 商业建议之数据 旅游者消费结构 从省内旅游消费结构上看购物比重占据较大，但在鲅鱼圈旅游市场中旅游消费主要集中在住宿，餐饮，娱乐方面。 所以本项目的商业街主要定位与餐饮、娱乐为主，时尚购物为辅的产业结构。 商业之业态建议 可选择的商业类型 海鲜自助餐饮楼 儿童拓展中心 商业之业态建议 可选择的商业类型 不夜城KTV 水吧、休闲区 商业之业态建议 可选择的商业类型 特色商品 超市、连锁 商业之业态数据 商业类个案分析 春华海鲜自助 春荣海鲜自助 皇家园林酒店 其他海鲜自助餐厅 散台 包房 散台 散台 散台 单层平米数 800 800（30间） 1200 800 4000 总平米数 3200 1200 800 4000 总面积 约10000平米 散台开设桌 78 30 45 30 150 平均每桌人数 5.5人 单次可容纳人数 669 247.5 165 825 总人数 约1300 每人每次收费 98 168 92 88 平均48 每人平均消费 123 商业篇 旅游消费链条分析 业态 面积（㎡） 百分比（%） 海鲜自助 8000 59.48% 海鲜零售 800 5.95% 儿童乐园 800 5.95% 水果物语 200+ 1.49% 小型超市 200+ 1.49% 金融机构 100 0.74% 时尚廊 800 5.95% 不夜城 2500 18.59% 特色礼品 450 3.35% 商业篇 主力定位商业面积比例 住宅建议 高层、小高层产品建议 以海洋元素为主题，将建筑外立面设计成海浪的形状，丰富建筑外观。 通过建筑外观的改变，减低本身建筑的生硬和冰冷。 波浪的连绵起伏给人以无限遐想空间。是居住者荡漾在海洋中间。 一层架空层设计，可增加小区外围人群与小区内人群的互动性，还能用来做商业，也可用来做娱乐、休闲业态。 住宅建议 楼宇之间的架空层部分产生的天井，增加自然与建筑的融合，让生硬中带着生气。 连接部分可做向外延伸，独立出部分一层商业，二层可选择使用钢结构玻璃幕墙建筑。 住宅建议 架空层上面植入草皮，绿化等植被，增加建筑绿化率，强调 生态、自然、环保概念。 架空层的设计可使居住着享受安静的休闲空间并远眺热闹人群。欣赏大海所带来来清新与震撼 住宅建议 住宅建议 多层产品建议 产品外立面要统一一致，此图仅作为参考（龙湖滟澜山项目）。 多层采用退台设计，增加产品的层次感，多格局、多赠送、多附加值。 台地景观的氛围营造，使客户感受到密境寻踪的感觉。动线也更加丰富 住宅建议 多层产品建议 电梯洋房，可提升项目产品品质，电梯直接入户、刷卡直接到家。 此类产品可降低产品的公摊，公摊面积也是客户最大的关注点。 景观建议 园区内景观 园区内需要大量的绿化景观作为依托，增加生态、环保概念。与北海滨海旅游景观带作为呼应。 乔木与灌木的搭配，花卉与小品的融合。 景观建议 园区内景观 步道与小区内的休闲广场是居住着日常生活的必备场所。 建议整体园区台地景观以南、北、东、三个方向高，西侧方向低建设。一、利于排水。二、游客和居