地价评估中疑难问题的技术处理.docVIP

地价评估中疑难问题的技术处理 ??????????????????????????????????------土地估价的科学性和艺术性 陕西华地房地产估价咨询有限公司? 鲁百顺 1996年原国家土地管理局出过《土地估价规范格式》，经过几年的实际运行，经完善修改后，2002年7月1日国家发布了中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）。《规程》对估价（技术）报告撰写的基本内容与格式作了规定，统一了评估报告的形式，提高了评估的整体形象，使评估报告的撰写做到有章可循。这是评估行业逐步走向成熟的一个表现。但仍有许多值得探讨的问题，如估价报告良莠不齐，尤其是技术部分，参数部分缺乏依据，有关税费确定不合理，基础数据没有或缺来源与出处，做得非常粗造，经不起检验。土地估价是房地产经济中一个重要的专业领域，土地估价既是一门科学，又是一门艺术。作为一门科学，土地估价具有最完整的估价方法体系和完善的估价理论体系，估价方法有收益还原法、市场比较法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价估价法等，后两种方法是土地估价专用的方法，这是其他评估所无法比拟的，其他评估方法的名称有可能不同，但深究一下，只是土地估价的某种方法在该方面的具体运用。由于不同的估价方法分析问题的角度不同，特定的估价方法适用于不同的地产类型和估价目的。土地估价的理论基础主要有产权理