卓越集团上海青浦商业项目.ppt

上海青浦商业项目项目可行性及整体定位研究报告 谨呈：卓越地产 报告思路 【区位分析】本项目位于“一城两翼”之淀山湖新城的中心位置，处于青浦工业园区与老城区的交汇地带，距老城核心区约2.5km 淀山湖新城：规划总面积为119平方公里，人口规模约70万 青浦工业园：成立于1995年，为市级工业开发区，经过十多年的发展，2009年实现工业总产值1400多亿元，集中了亿元以上产值企业116家，引进了22家世界500强企业、64家行业著名企业落户，并有15家地区总部、研发中心、销售技术服务中心企业相继落户 【交通分析】项目周边交通十分便利，菘泽大道连接工业园板块，经胜利路、漕盈路、盈港路通往老城区，17号线站点距地块约1km 漕盈路：双向6车道，北上通过工业园区可通往苏沪高速 菘泽大道：双向4车道，东向通往工业园区内部 胜利路：双向4车道，本项目经胜利路通往老城区 盈港路：双向4车道，老城区外围主干道 轨交17号线：客运站站点，为17号线进入青浦新城的第三站，站点距项目地块约1km 【项目周边分析】周边已有办公及住宅产品开发，园区管委会大楼和正在建设的市政公园紧邻项目地块，片区处于开发启动阶段 【周边潜在项目】周边未来规划了部分商业和影院，但均以功能导向的点式项目居多，缺乏能级较大、辐射较强的综合性配套 【内部环境】项目地块内部地势平整， 中心地块由水系环绕，其余地块均紧邻水系，生态环境较佳 【用地指标分析】项目四块地总占地14.8万方，用地性质为商业用地，其中五星级酒店为必建项目 【项目属性界定】老城区与工业园区交汇地带，片区主导发展方向，处于初级发展阶段的中等规模城市综合体开发 优势: 项目地块平整，内部拥有强势水系资源 项目规划的五星级酒店将树立区域形象标杆，引领区域价值升值 交通便利，路网建设完毕 周边商品房开发拉开序幕，品牌开发商进驻 劣势: 区域相对陌生，周边人气不足 片区发展主导方向 距老城区有一定距离，老百姓心理认知一般 【开发商目标】通过对项目的整体定位得到政府认可，实现成功取地，同时保障项目的实际成功开发运营 报告思路 【区域规划】淀山湖新城——十二五规划中确定青浦城区为上海三大重点郊区新城之一 【板块规划】青浦未来规划格局是基于现有发展基础之上来构建一城两翼的结构，形成赵巷商务区、虹桥商务区、老城区中心及环湖经济圈多个区域中心，区域发展动力明晰，呈现多元化、差异化 【区域规划】受制于青浦区域范围较广，各板块中心距离较远，造成各板块区域各自为政，没有形成连片开发建设 【板块商业能级分析】东西两翼现有的商业——淀山湖和赵巷商业均是目的地型商业核心，相比之下，老城区商业是青浦区的生活型商业核心，在青浦具有不可替代性和唯一性 【青浦主城区规划发展】作为未来商业中心的青浦主城区，依托老城区原有基础发展，主要定位为承担青浦区核心的生活居住功能，同时把工业园区纳入城区范围，希望推动产城融合，实现多功能复合、自给自足的新城 【青浦主城区商业现状】但从现状发展来看，目前主城区商业集中建设在盈港路以南，与工业园之间区域建设仍为空白，尚未实现真正的产城融合，中间缺乏有机的过渡区域与联系纽带 【青浦主城区商业现状】而青浦老城区商业目前也是以单核为主，商圈分布集中，仅有的三大商圈都聚焦在公园路、青安路与城中路附近，商业的辐射半径和能级已不能满足城市发展下居民和企业的商业需求，商业消费出现外溢 【青浦主城区商业现状】同时老城区商圈现有商圈存在档次偏低、业态传统、功能单一等问题，商业布局和商业业态亟待扩大及升级 【案例对比分析】同时较之于上海其他新城开发中核心商圈对比，青浦商业业态也缺乏特色性和时尚性，商业形式和业态不够丰富多彩，存在明显缺失 青浦现状小结 项目解构——位于老城区外围，地处青浦工业园和老城中间地带，周边未来将有轨道17号线及大面积的中高端住宅开发，项目具备了承上启下，衔接南北的可能性 项目价值挖掘与使命分析小结—— 之于工业园：实现产业和生活的充分融合，成为青浦真正实现产城融合的重要推手 之于青浦城区：促进青浦区商业核心的完善及升级，成为完善城市功能、促进区域快速成熟的新动力 之于青浦区：众多新城开发建设中脱颖而出的核心组成部分，推动青浦快速融入上海主城区的新增长极 报告思路 青浦老城商业业态已基本覆盖日常生活型消费需求，但在餐饮、娱乐等业态上仍有欠缺。 从消费访谈来看，园区企业客户主要反应商务宴请、接待场所欠缺。居民主要需求特色消费娱乐场所 现有需求表现部分外溢到邻近区商业中心 建筑形式——主力店+街区式商业排布，形成两条主线贯穿整个街区，手法秉承挑空和灵活的开放式空间形成对商业的集聚和生命力 街区式业态分布——购物商业穿插分布在其他业态之中，整体较偏重餐饮、娱乐类，一层以购物为主，二层以上则以餐饮、娱乐、休闲为主，次主力