上海新体育广场推广策划方案计划资料教材.ppt

产品定位 需解决问题：我们的商业产品是什么？ Sporting—Mall 定位诠释： 本项目是一个集合体育产业的一个一站式集中消费场所，满足多项体育运动消费；体育服饰及用品的购置；体育休闲及吸收体育相关资讯，并集合健身和SPA等综合性体育项目，购物场所明显的体育产业化的一个体育MALL。 商业部分定位 商业分层业态分布建议 4层考虑做一家大型的健身场所，如舒适堡、韦德健身、星之健 身俱乐部等，或者是一家大型的SPA如：思妍丽等，四楼的露天平台可以定位为户外健身场，如安放跑步机，修好顶棚即可！ 5层做一家大型的餐饮（只做一家，设置一个厨房即可），如陶然居等。可以在五楼顶层搭出部分顶棚作为户外餐饮的场所，增加租赁成功率！ 这样定位主要考虑到各业态的租金承受能力有区别。 商业4层、5层业态建议 价格定位 需解决问题：这样的产品，价格如何？ 项目周边商业市场销售状况 楼盘名称 地址 户套面积（平米） 租售价格 （元/平米） 测算整体价格 目前租售情况 中岚大厦裙房 中山北路2360号 每层1500，分割面积200—250/套；1F、2F商铺，3F、4F、5F办公 1F：18000 2F：12000 15000左右 1F、2F销售率：100% 3F—5F出租率：75% 镇坪路28弄商铺 镇坪路28弄 总建面约5100；共3层，每层面积1700； 1F:只租不售 2F:13000 3F:10000 13000左右 无人租赁 西门町 武宁路近东新路 总建面约3600；共4层，每层约900，单套10-20平方米 1F:40000 2F30000 3F:25000 4F:20000 28000 出租率80%（剩余20%集中在3-4F） 颐宁苑商铺 曹杨路近武宁路 总建面5100；共3层，每层面积约1700；自由分割 1F:18000 2F:15000 3F:12000 15000 出租率80%（剩余20%集中在3F） 秋月枫舍2期“柏丽大街”和新影都商铺由于其商业整体规划和品质都较高，租金水平位于首位； 本案周边其它商业物业的租金水平基本为4-6元/ M2 ·天；商业主力分割面积拥有150-200M2和10-50M2两个面积段。 市场比较法推算本案商业部分价格 比较内容 权重 A西门町 B镇坪路商铺 C中岚大厦裙房 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 区域位置 10% 1.5 0.15 1.0 0.10 1.1 0.11 交通状况 20% 1.4 0.28 1.0 0.20 1.0 0.20 环境景观 10% 1.3 0.13 0.6 0.06 0.6 0.06 立面设计 10% 1.2 0.12 0.5 0.05 0.6 0.06 层高 10% 1.0 0.10 1.0 0.10 1.0 0.10 内部格局 10% 1.2 0.12 0.6 0.06 0.6 0.06 大楼设备 10% 1.3 0.13 0.6 0.06 0.6 0.06 户型面积 10% 1.2 0.12 1.0 0.10 1.1 0.11 商业管理 10% 1.2 0.12 0.5 0.05 0.5 0.05 合计 100% / 1.27 / 0.78 / 0.80 将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出本案商业部分的单套参考定价： 以项目A为参考：28750÷1.23=22637.79元/m2；以项目B为参考：13000÷0.78=16666.7元/m2； 以项目C为参考: 15000÷0.80=18750元/m2； 本案价格=项目A修正价格×A权重+ …… +项目C修正价格×C权重= 22637.79*[1.23/(1.23+0.78+0.80)]+16666.7*[0.96/(1.23+0.78+0.80)]+ 18750*[0.98/(1.23+0.78+0.80)]=19351.67元/m2 根据上述数据得出本项目商业的单套销售价格大约为RMB19300元/M2左右。 商业营销模式 开发商将整个商场分割成若干个独立产权的铺位出售给投资者，投资者不参与商场的经营管理，即商铺产权与经营权相分离，同时成立专业的经营管理公司统一经营管理。 鉴于发展商及我司将致力于打造成功商业的目标，普润地产在于众多经营管理公司洽谈时得出的统一意见是，必须分离投资者10年的使用权！ 因此，我司提出3年7%+7年X%的返租计划：在购房时一次性提供投资客3年每年为7%的返租，并在未来7年根据市场的租金状况直接支付给业主铺位的出租租金 。 经过3年的返租期后，商场经营已经相对成熟，经营客与投资客的利益就可以得到保障，这样可以增强商铺买家的信心