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新“国五条”重点城市细则政策解读报告 PAGE 27 总部市场研究中心 受人之托 忠人之事 For Your Trust Do Our Best◤专业 受人之托 忠人之事 For Your Trust Do Our Best 新“国五条”重点城市细则 政策解读报告 KINVO金网络 ? 市场研究中心 2013年4月 中国领先的房地产综合顾问服务机构 专业人 中国领先的房地产综合顾问服务机构 专业人 · 服务人 · 信誉人 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 一、政策总体特点 2 二、各城市主要政策解读 5 三、政策影响 16 1. 市场表现 16 2. 市场参与方 24 一、政策总体特点 按国办发〔2013〕17号要求，为继续做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，各城市要制定房地产调控工作细则。截止4月1日，全国35个城市已发布地方调控细则。除北京、上海、广州、深圳、青岛、宁波、重庆等城市出台了较详细的细则外，其他大部分城市仅公布了新“国五条”中规定的房价控制目标，并未涉及其他调控措施。梳理各城市细则及房价控制目标，可以归纳为以下几方面特点： 1、从细则力度表现上：各城市细则与新“国五条”精神基本吻合，一线城市调控力度趋紧，二线城市相对宽松。 从各城市细则的调控力度来看，北京细则（京十九条）最为严厉，明显超出市场预期，上海、深圳、广州三地则稍显保守。相比之下，二线城市普遍力度较轻，基本均为落实中央精神的政策传达。 2、从既往行政调控手段延续性上：继续强化以限购、限贷、限价为核心的行政调控手段，抑制投资投机力度进一步增强。 继续强化行政调控手段是各地调控细则的共性。限购方面，部分城市扩大限购范围，严格购房资格审核；限价方面，通过加大普通住房及用地供应等措施，加强商品房审批监管等手段保持房价基本稳定；限贷方面，提高二套房首付比例及贷款利率，停发第三套及以上住房贷款。 3、从重要核心手段措施的承接上：仅有8个城市提及“20%个税”，但多为“国五条”原文重申，征收标准尚无定论。 针对此前引发热议的二手房“征收20%个税”仅有8个城市提到将按照国家标准征收，其中，仅北京、上海、天津、重庆、沈阳5个城市明确了这一征收标准。在许多城市的细则中都以“严格执行国家有关规定”一笔带过，而对于征收标准及执行时间仅北京正式对外公布。预计后期政府还将继续细化相关细则。  4、从房价控制表述上：除北京外，其余城市的房价控制目标大致相同：2013年房价涨幅低于人均可支配收入实际涨幅。 除北京将房价控制目标设定为“全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。”其余34个城市的房价控制目标基本均为“2013年房价涨幅低于人均可支配收入实际涨幅”，青岛和西安在表态中用了“明显低于”的字眼。基本延续了2011年政府房价调控目标多为低于GDP增速或者人均可支配收入增速的提法。 　 5、从房价控制的决心上：除北京外，其余城市基本以完成“限涨”为目标。 　　房价控制目标是楼市调控政府责任考核中的核心指标。已出台细则的城市中，只有北京明确提出了“降”：全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。上海版细则提出了保持房价“基本稳定”。 除此之外，余下包括广州、深圳等一线城市，几乎统一表述为“价格涨幅要低于我市年度城镇居民人均可支配收入实际增幅”，更多是“限涨”。 值得关注的是，不少城市对房价控制都设立了严格的把关机制。比如，重庆提出“加强预售管理，对报价过高、涨幅过快的商品房项目，暂不核发预售许可证”；合肥要求“对预售方案报价过高且不接受物价、房产部门指导的商品房项目，价格主管部门暂不予以价格备案、房产部门暂不核发预售许可证”等等。 6、从改变现有市场格局上：引导房企增加普通商品住宅开发 通过对二手房交易进行一定程度打压之后，部分需求将转向新房市场。一旦后续供应不足，