地下车位专题研究-2014.0727.pptVIP

管线综合 可有效降低 设备层高度： MOCO中心设备层，规矩、高效 地下车位的设计优化——层高的优化 地下车位的设计优化——层高的优化 结论： 覆土层结构高差，在满足绿地率计算规则的前提下，最佳厚度为1.0米。 别墅集中车库，应尽量合理布置排烟井（口），实现自然排烟通风。 车库必须做管线综合，避免出现最不利点。 一、设计维度：地下车位的设计优化 三、销售维度：正常车位的销售策略 二、功能维度：地下车位的功能性转变 地下车位的功能性转变——与地下商业搭配销售 功能性转变方式1——地下车位商业化 利用项目高差或者下层式商业广场的形式，做地下商业，并把地下商业后端设计为车位，充当地下车位指标，销售时和前端商业打包销售，实际后期使用按照商业用房使用。 商业产权 车位产权 地下车位的功能性转变——与地下商业搭配销售 地下车位商业化的比例： 对于商业占比在5%-10%的项目，地下商业的建筑面积，通常可以占到商业总建筑面积的20%-30%左右。 也就是说，可以将地下车位转化为商业销售的总面积，不会超过商业总面积的20%-30%，由于地下商业不可能全部由地下车位所构成。 因此，我们建议可转化的为商业用房销售的车位面积占比为商业总建筑面积的15%-20%。 地下车位的功能性转变——与地下商业搭配销售 商业化地下车位的售价： 由于我们在市场上没有找到这样做的先例，也没有项目可供我们参考，因此，我们只能给出我们的定价逻辑。 地下商业单价 地下车位单价 a b 商业化车位单价=0.4~0.6×（a+b） 由于商业化车位存在产权上的差异，从而会带来客户心理上的差异，以及后期经营的风险，因此，价格建议在车位单价和商业单价的中间值浮动。 地下车位的功能性转变——经营性质使用 功能性转变方式2——地下车位用于社区经营性空间使用 社区经营性使用的几种业态考虑： 汽车美容中心 家政服务中心 配送服务中心 老年活动中心 果蔬配送中心 社区食堂 休闲轻餐饮业态 …… 由于地下空间将用于经营性使用，因此在自然采光上有一定的要求，需要的设计初期满足地下空间局部的自然采光，这不仅可以降低地下车库的层高节省成本，也是为地下的社区经营性空间提供可能性。 地下车位的功能性转变——经营性质使用 自然采光的地下车位设计方式： 地下车位的功能性转变——经营性质使用 自然采光的地下车位设计方式： 地下车位的功能性转变——经营性质使用 自然采光的地下车位设计方式： 地下车位的功能性转变——经营性质使用 自然采光的地下车位设计方式： 推荐 地下车位的功能性转变——经营性质使用 自然采光的地下车位设计方式： 推荐 地下车位的功能性转变——经营性质使用 自然采光的地下车位设计方式： 地下车位的功能性转变——经营性质使用 自然采光的地下车位设计方式： 一、设计维度：地下车位的设计优化 二、功能维度：地下车位的功能性转变 三、销售维度：正常车位的销售策略 正常车位的销售策略 车位销售的核心难点： 项目车位配比太高，车位不稀缺；业主车辆保有量较少，对车位无需求；业主以首置刚需客户为主，支付力有限，近期购车的可能性低。 解决思路： 包装成金融产品，带投资回报率销售 与项目的大面积、高总价的改善型产品捆绑销售 提前释放预期，低总价，分期支付，高性价比吸引潜在客户 正常车位的销售策略 1、包装成金融产品，带投资回报率销售 考虑前期开发商持有。?市场上，车位销售在前期，尤其是交房之前，销售情况均不理想，较为成功的几个高端住宅楼盘车位销售案例，均是在小区入住率达到一个高位前，由开发商持有物业，租赁为主，当小区步入成熟，再开始以较高价格开始销售，回笼投资。?在地下车库全部投入使用后，可考虑分区进行银行抵押贷款，进行融资，实现地下车位的变现。 如果需要提前变现，则通过包装成金融产品，以前期投资回报率的形式，吸引客户购买车位。 正常车位的销售策略 2、与项目的大面积、高总价的改善型产品捆绑销售 车位房源搭配。?在销售过程中，考虑选择一批优质房源或者大面积房源，将待销售的车位进行一定房源比例搭配，减少客户购买的选择余地，也将增进车位的销售。? 正常车位的销售策略 3、提前释放预期，促销，付款方式多样化等方式，吸引潜在客户 促销，限期限额优惠。如在广告中或电话中向新老客户告知，在某一时间段内将有一定量购房者享受车位或车库10000元、5000元及以下的优惠。在销售说辞中可以以“一期购买业主中前30%、前50%客户购买停车物业优惠名额尚余××个为由”。 发掘销售噱头进行赠送类促销，如赠送洗车费。 付款方式。 停车物业以一次性付