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第四章 城乡建设与人居环境 4.1 城乡人居环境 相关素材 住宅区位选择与房地产开发 居住空间，作为城市最主要的空间结构单元,不仅是人类聚居的场所，也是社会、经济和 文化发展到一定阶段的产物。随着中国城市化进程及土地使用制度改革的深化，城市空间结构发生了巨大变化，原有城市生活空间被打破，在此基础上长期醇化而成的居民社会网络、生活方式、情感及人际交往也因此改变。同时，连锁商业、电子营销体系、家庭配送体系的发展使城市住宅区位走出了交通和地域的限制，人们对于居住区位的选择更富有弹性，趋于理性化，并把居住区位作为社会地位的象征和标示。因此，对政府、房地产开发企业或生活在城市中的居民而言，城市住宅区位选择的研究都具有极大的理论和现实意义。 区位论起源于19世纪初德国 经济学家杜能对 农业中因土地的不同使用而产生的区位进行分析，创立了农业区位论。其后资本主义的发展，为区位论的进一步完善提供了理论素材和发展契机，区位论的重点开始从 农业转到工业区位的研究上，并形成了相对成熟的理论体系。传统区位理论，以均衡价格理论为基础，强调产品的市场价格、供求、竞争、运输成本等 经济因素在区位选择中的作用。显然，由于中国经济和社会发展的特殊性，传统区位理论理论的解释力式微。因此有必要结合人 文区位论与经济区位论，综合考虑习俗、 文化、消费、个人偏好等非经济因素对住宅区位选择的影响。 住宅区位, 不仅指住宅在城市区域(空间)的地理位置, 而且包括由该位置出行的便捷程度(即通达性)、以及居住于此所获得的非 经济方面的满足程度。具体说来, 就是指住宅坐落的地理位置和以此为基点进行工作、上 学、购物、就医、娱乐等活动所需的交通成本(包括货币成本和时间成本) , 以及该位置的自然、社会人 文环境对居住者身体和心理等方面的影响。住宅区位的选择与变迁不仅受经济力量的左右，也是地理环境、社会 文化等一系列因素综合作用的结果。具体而言，我们可以从以下三个方面进行分析： 一、经济因素 传统区位理论特别强调地价和交通成本两个 经济因素对住宅区位选择的影响。其中，地价直接影响住宅开发的土地成本。阿龙索的“城市土地利用的循环机构模式”认为，城市内土地价值所显示的空间序列表明城市土地的最终使用是根据该地段与城市中心的可达性决定的。这种城市土地区位优劣差异所带来的使用价值差异，产生了土地级差收益。在市场机制的调节下，这种级差收益转化为级差地租。从而使城市物业空间布局呈现出一定的规律。金融、商业和服务业具有较高的竞争能力，可以支付高于其他活动的地租，故位于市中心，依次向外是工业、住宅、郊区 农业用地。劳恩哈特在他的“结点原理”中提到：“运输成本最小化是区位决策的最重要因子”。对住宅区位而言，交通成本主要指居民从住区到工作单位，或中心商务区所形成的 经济、时间成本，而后者在今天看来，似乎更为重要。 二、人文区位因素 随着 经济发展和时代变迁，现代社会的整体经济格局和交通体系已 经打破了传统的区位价值与区位观念，“信息城市”、“网络社会”、“数字化区域”等新生事物的出现，也使生存、生产、物流空间、就业半径和社会区位意义发生了质的变化。因此，必须创造全新的、具有时代特征的“新人 文区位观”。“新人文区位”认为，社会政策、旅游 文化、消费方式、生活质量、生活习惯、空间价值、历史文化及风土人情等因素都对住宅区位选择产生相应的影响，更重要的是，区位可以通过以上这些因素的整合得以再造。许多城市在大 学城、高新技术开发区的住宅开发不失为人 文区位再造的成功典范。一般而言，大学城和高新 技术开发区代表了高品质的生活方式、时尚的生活元素以及良好的文化氛围，另外，其配套基础设施、娱乐设施和连锁服务业也日趋成熟，大型商场、超市的入驻同时可以带动相关产业的发展，创造大量的就业机会。因此，类似区域成为继CBD以外的另一个优势住宅区位，尤其受到年轻人的青睐。 三、城市居住空间的分异 早在20世纪20年代，帕克等人就对城市的异质性问题进行过深入的研究，提出了城市有“异质性群体”的观点。而现代城市的异质化主要表现在职业结构、 经济收入的异质化以及由此形成的生活方式、形式、范围的“空间隔离”机制，居住空间的分异成为社会分层的另一种表现形式。中国社会的发展呈现为一种时间空间高度聚合的态势，在社会结构层面上表现为社会分层体系开始成形，在住宅区位上表现为不同的社会阶层占据了不同的住宅区位。城市贫困阶层聚居中心与中、高收入阶层居住郊区化形成两极分化，同时高级别墅群和低矮的棚户区又同时存在着。布希亚认为，在“消费社会”中，人们的住宅、服饰、商品不仅用来满足基本的生存需要，更大程度上是地位与身份的象征，具有一种符号的意义和价值。居住区位的选择恰恰