第一产业功能定位及业态研究.pptVIP

* Thanks for your attention Wish you a good day! * * Centaline Consultants Code of this report | * Code of this report | * Code of this report | * 第一产业综合体功能定位及业态研究 家畜 还是养殖圈里 的家畜 但农业 已经不仅仅是在农村 的农业了 项目概况 基础指标 发展目标 环境解析 区域发展 市场分析 产业特征 核心问题 项目落位 寻找突破点 梳理产业线 需求定物业 形成循环体 总结 空降型产业项目的钻石模型 003 006 045 013 目录 基本指标：项目地块为占地120亩的商业用地，总建面20万平米，位于萝岗区府板块的核心位置 项目地块 国际体育演艺中心 萝岗区政府 科学城方向 项目区位图 项目位置 经济指标 广州市萝岗区开创大道与开达路交汇处 占地面积120亩，容积率2.5，总建面约20万平米 城市准副中心核心区域的中等规模商业用地 项目位于萝岗区区府板块与科学城板块交汇处，紧邻区政府与国际体育演艺中心，西侧为地铁6号线地铁口，属于萝岗区的核心位置 本项目原为M类工业用地，由于涉及到产权分割，补地价转为商业用地，且以市场价拿地，在地价上不具优势 发展目标：利用集团强大的资源及行业影响力，打造以第一产业为核心的综合性产业综合体项目 温氏集团是一家以养鸡业、养猪业为主导、兼营生物制药和食品加工的大型畜牧企业集团，目前已在全国23个省（市、自治区）建成160多家一体化公司 集团业务布局 2013肉猪1003万头，产量亚洲第一，世界第二 2013肉鸡8.65亿只，产量全国第一 开发商目标 进军一线城市，打造一个以第一产业为核心的综合性产业综合体项目 利用开发商的行业影响力，整合第一产业资 源，打造第一产业企业集聚地 多样化物业组合，以销售为主 项目概况 基础指标 发展目标 环境解析 区域发展 市场分析 产业特征 核心问题 项目落位 总结 空降型产业项目的钻石模型 003 006 041 011 目录 寻找突破点 梳理产业线 需求定物业 形成循环体 虚化的经济：外来企业带来的数字经济繁荣，而本地常住居民实际购买力仍停滞在广州各区的第二梯队 区域发展 节能环保 逆势的环境：萝岗区大力扶持与培育高成长型的知识密集型产业，与项目主导产业方向不匹配，属于空降型产业 信息产业 生物医药 新材料 新能源汽车 萝岗扶持产业体系 第一产业 第一产业 空降型产业 与区域发展导向不匹 配的产业 不受政府扶持的产业 项目产业发展目标 乏力的市场：投资型市场，各类商业性质物业的去化都在激烈的竞争与有限的本地消费中受到限制 市场分析 酒店：僧少粥更少 四星级以上酒店4家，主要依靠争夺大企业与政府的各类会议及聚餐为核心收入，平均入住率都不足40% 商业：观望中的品牌效应 商业在商业物业中属于销售情况较好的物业之一，优质物业月去化20套左右，但近期大量商业集中出售，使消费者对商业后期的运营及投资预期产生观望情绪，具有商业运营经验的品牌开发商给予消费者更大信心（如万达金街） 公寓：商业物业市场的希望 整个投资环境下去化最优的一类商业物业，2014月去化50套左右，各综合体项目纷纷推出公寓产品，竞争的加剧导致去化在一定程度上放缓 写字楼：拼资源拼关系 由于本地成长的企业规模小，价格承受能力低，之前销售的科汇金谷、科学城总部经济区均在动用各类资源拉拢萝岗以外的大客户，甚至不惜降价；而在售项目，在市场客源匮乏的情况下，纷纷选择将写字楼产品后置 在乏力的市场下做一个有活力的项目 区域经济发展、房地产市场、产业基础均不支持的外部环境下， 如何将第一产业以产业综合体的形式空降到广州萝岗？？ 不支持的区域经济： 政府GDP前进太快，居民收入没有赶上…… 不支持的房地产市场： 谨小慎微，销售、脱手、放开这块烫手山芋…… 不支持的产业环境： 外部环境不给力，产业自身不争气…… 项目概况 基础指标 发展目标 环境解析 区域发展 市场分析 产业特征 核心问题 项目落位 总结 空降型产业项目的钻石模型 003 006 041 011 目录 寻找突破点 梳理产业线 需求定物业 形成循环体 寻找突破点 梳理内部资源体系 寻找综合影响力/带动力最强的资源要素 作为项目的核心驱动引擎 资源盘点：项目有确定的五大龙头农企及农产品期货交易中心入驻，为项目在逆境下落位提供基础 驱动引擎：选取具有区域影响力的农产品期货交易中心成为项目的核心驱动引擎 梳理产业线 以驱动引擎为切入点 梳理项目可发展与延伸的产业线 并得出相应的企业端 两大产业线：以期货交易中心为纽带连接第一产业及第三产业，形成金融类与