苏州市土地出让时序研究.docVIP

PAGE 1 1. 引言 1.1 土地市场概论 市场，直观地说，它是商品交易的场所，从实质上来说，它足商品交换中发生的经济关系的总和。土地市场是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。在土地市场中，市场的主体是土地的供给者、购买者和其他参与者，市场的客体是交换的目的物，即土地。在土地的交换过程中，不只是市场的买卖双方参与土地交易，而是有众多的参与者，要发生多方面的经济关系。市场的参与者除贿买者、出售者之外，还有出租人、承租人、抵押人、贷款人、经营者、政府管理部门、中介机构等。在土地交易过程中各参与者要发生以土地交易为核心的各种经济关系，如签订各种经济合同、资金结算、办理各种法律手续等。这种为实现土地交易而进行的各种活动及经济关系就构成土地市场。 土地是一种特殊的商品。土地的功能主要体现在为人类提供劳动条件、活动空间及场所，人们利用土地，是为了获取土地的产品和服务，即土地的未来收益。土地的未来收益因土地权利的分离而在各权利者之间实现分割。土地的权利是一个以土地所有权为核心的权利束，有土地所有权、土地使用权、抵押权、租赁权、地役权等。不同权利因其内涵不同而分割到大小不等的土地收益。土地市场交换的客体，事实上不是土地本身，而是各种内涵不同的土地权利。 我国城市土地市场分为土地用权出让市场、土地使用权转让市场、土地使用权租赁市场和土地使用权抵押市场。 土地使用权出让，是指