控制性详细规划的问题初探.docVIP

PAGE PAGE 1 控制性详细规划的问题初探 　　摘要：城市规划工作从普遍意义上讲包括三个层次：区域规划(包括城镇体系规划)、总体规划(包括分区规划)、详细规划(包括控制性详细规划和修建性详细规划)。控制性详细规划，主要是控制土地使用性质和使用强度等必不可少的内容，但这只是一个相对宏观层面上的控制。控制性详细规划应是在上位规划基础上工作的延续。 　　关键词：城市；建筑；控制性详细规划 　　Abstract:Cityplanningworkgenerallyincludesthreelevels:RegionalPlanning(includingurbanplanning),planning(includingzoning),detailedplanning(includingthecontrolleddetailedplanningandconstructiondetailedplanning).Thecontrolleddetailedplanning,controloflanduseisessentialtothenatureanduseofstrengthandsoon,butthisisonlyarelativecontrolonamacroscopiclevel.Theregulatorydetailedplanningshouldbebasedonthecontinuationofworkplanning. 　　Keywords:City;construction;controldetailedplanning 　　中图分类号：TU984 　　1.控制性详细规划的作用 　　1.1控制作用。合理保护公共利益与生态价值。控制性详细规划的另一个重要作用在于通过明确公共用地的种类.规模以及布局，严格保护城市公共设施和生态设施，并通过其提供的公共服务来保障城市整体土地开发，提高土地开发的经济效益.公共利益和生态效益。在目前的城市建设中还存在众多的问题，比如建设密度过大.公共设施不足.绿地面积不够等，这些问题阻碍了城市的可持续发展和城市建设质量的继续提高。究其原因，在于城市建设过程中公共空间和公共设施用地没有得到很好控制，在市场力量的作用下被逐渐吞噬，城市规划须以落实城市总体规划为目的，以土地使用控制为重点，对城市土地及空间资源进行合理控制，在充分发挥市场对资源配置主导作用的前提下，强化政府对公共设施用地与生态设施用地的调控能力，积极保护城市公共利益与生态价值，引导城市良性和持续发展。 　　1.2协调作用。合理安排用地功能与建设时序。通过合理确定城市用地功能和建设开发时序，控制性详细规划促成了相邻地块二维平面的协调和时间维度的有序，从而避免周边地块功能冲突和开发建设的冲突，更好的体现城市土地的整体价值。控制性详细规划的协调作用还在于社会行动的协同。控制性详细规划的编制过程实质上是协调政府各部门.社会公众对编制区空间利益诉求的过程，是对编制区发展目标逐步达成共识的过程。 　　1.3引导作用。合理促进城市开发与城市经营。控制性详细规划另一个重要的作用在于确定土地的开发强度，最终形成平面＋高度＋时序的四维控制体系。通过确定地面以上总建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、人口密度（其中地块用地性质、兼容性、地面以上总建筑面积、绿地率与公共绿地面积等作为法定条文规定下来）等空间指标，控制性详细规划明确了各地块的开发权和开发强度，引导市场与公众进行符合规划要求的开发与经营；同时，由于市场机制下开发需求存在较大的不确定性，规划赋予规划行政主管部门适度的行政裁量权，通过积极的规划引导，合理平衡土地价值与开发需求，为开发与经营保留适当弹性，并保证相关开发与经营合乎公众利益。 　　2.控制性详细规划的控制体系与控制要素2.1土地使用控制。土地使用控制即是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出规定。其具体控制内容包括用地使用性质、用地使用相容性、用地边界和用地面积等。2.2环境容量控制。环境容量控制即是为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。其控制指标主要包括：容积率、建筑密度和绿地率三项，相应延伸的指标还有空地率、人口密度和人口容量等。城市环境容量主要分为城市自然环境容量和城市人工环境容量两方面。2.3建筑建造控制。建筑建造控制是为了满足生产.生活的良好环境条件，对建设用地上的建筑物布置和建筑物之间的群体关系做出必要的技术规定。其主要控制内容有建筑高度、建筑间距、建筑后退、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定等。应该注意，控制性详细规划对于建筑建造的控制，并非是针对个别建筑的具体控制，即不是针对具体某一建筑规定它有多高.与其他建筑问距多少等，而是对地块内建筑建造活动的一