慈湖项目规划设计任务书.docxVIP

附件: 马鞍山慈湖高新技术产业开发区东.西地块 规划设计任务书 1项目概况及周边条件 1.1项目区位 本项目位于慈湖高新技术产业开发区东北部，根据《慈湖高新技术产业开发区东北部控制详细规划》 要求，慈湖高新技术产业开发区东北部地区天门大道、北环路、园水路形成的区域范围内建设成为行政 办公、公建、服务、配套的综合服务区，建成后将形成整体环境优美，设施齐全的马鞍山北部工业园区 综合配套服务中心。 / 1.2建筑规模 本项目共占地301亩（右图三块红色地块），其中本次规划占地（北环路与天门大道交叉口西北角） 162亩，容积率2.0,建筑面积约20万m2左右，用地性质为商住用地。 1.3地块条件 地块周边条件 本项目本次规划分两地块，东地块：西至园中路，南至北环路，东至天门大道，北至园宁路；西地 块：西至湖泊漓，北至北环路，东至园中路，北至园宁路。 地块内部条件 项目地势呈东高西低，局部坑洼。在东地块上现在部分企业厂房和民房未搬迁。 道路交通 本项目东、西两侧临交通干道，未来交通通达性较好。 天门大道为205国道马鞍山段一部分，北环路是城市II级主干道已建成，园中路是城市II级次干道 已建成，其它道路待建。 2规划设计的基本原则 2.1项目形象定位 高性价比 高端景观社区 高品质 低价格 马鞍山离南京最近的地铁物业 马鞍山市最具升值潜力的健康优质住宅 2.2项目客户定位 成分较为复杂 除了一般城市商品房的客户以外，本案中拆迁户、回乡置业客户和乡镇公务员等占了很大部分，特 别要注意的是诸如县级、乡镇级干部，据调查的结果，大部分希望为子女在临近的城市中置业，并且希 望自己退休后也居住在相对较大的城市中。 总价承受能力不高 因项目处于慈湖开发区，目前该区域为马鞍山的重工业区域基本没有房地产开发项目，周边也基本 没有什么配套设施，这一系列的特征决定了该项目的客户群体主要为城市中低收入者和认为该区域有升 值潜力的投资、投机客。 2.3产品定位 少量小高层（占住宅总体量的30%） 大量多层 （占住宅总体量的60%） 部分单身公寓（项目处于开发区，有一定的单身青年，但有考虑到对面项目开发了6栋高层相类同 单身公寓的商务公寓，因此建议项目适当开发些单身公寓，体量不可太大，控制在住宅总体量的5% 左右） 少量110-120平米三房、四房 （控制住宅在总体量的5%以下） 部分商业 3规划设计要求 3.1规划设计原则 本项目共三块地块，总占地301亩。本次规划为北环路与天门大道交叉口西北角东、西两地块，占 地162亩，计划分二期开发。其中西地块中规划有慈湖高新区管委会科技创业中心，本次一并规划。整 体规划必须充分考虑项目的统一性，要保持与科创中心相协调，并要处理好与未来139亩地块之间的衔 接和产品分布。 1、 将核心资源转化为核心竞争力 本项目最核心资源为湖泊澹，未来规划为公益性公园。要充分利用规划手段，力求达到湖景与项目 的完美结合，以达到促进项目销售的目的。 2、 满足整体定位要求 尽量减少科创中心的占地，以增加项目可用地面积。 考虑地块现有的地形地貌，进行科学的地块价值评价，布置相应的物业类型 充分挖掘湖泊滴的景观价值，最大限度提升住宅价值 不同密度物业组团布置绿化隔离带，保证住户圈层的纯洁性 保证地块内部的私密性和科创中心地块之间的开放性，并能便利享受科创中心和湖泊滴的资源 3、满足分期开发要求 首期以与科创中心和湖泊澹紧邻的63亩地块做为启动区。 4、 规划空间强调整体结构的层次性 开放空间：公众可以到达，随意走动（湖泊漓、科创中心） 半开放空间：由私密空间开放空间过渡，组团之间的过渡地带 私密空间：组团内部空间 5、 别墅、花园洋房沿湖边排布 沿湖边可考虑排布别墅、花园洋房，以实现较高的经济效益并能提高项目品质； 6、 住宅设计的朝向要求 住宅产品保证户型通透，增加采光面；尽量增加主景观面正南、东南、西南朝向产品。 7、 公寓产品公用部分 公寓部分尽量做到自然采光、通风；楼梯间及屋顶水箱等公用分摊面积在满足规范及使用要求的前 提下，应尽量设计得经济合理，以提高实用率。 8、 人防、消防等要求按照国家和马鞍山市有关法规 3.2项目总体布局 （下图为物业排布示意图，可根据规划实际情况进行调整，但需尽量减少管委会（F）科创中心项目 占地以增加商住开发可用地） 区域A 位于天门大道和北环路的交叉口，规划布局为一综合的商业体，成为整个慈湖高新区的标 志性建筑 区域B 紧沿天门大道北环路、园水路，设计为底层商业，打造成为慈湖开发区的休闲商业街 区域C 建设一个中心景观公园，与原生态的湖泊塘交相辉映 区域D 紧邻中心景观公园开发几栋小高层 区域E 开发建设成为多层 3.3规划设计条件 用地性质：本项目用地为商住用地； 绿化率：本项目绿化率不低于30%;