房地产会计教学课件作者廖秀珍第十一章.ppt

第六节　会计报表附注及财务情况说明书的编制 股份制房地产开发企业,还应计算每股收益,即每股净利润.如果房地产开发企业发行优先股股票,则要计算普通股每股收益.因为优先股的股利是按事前约定的股利支付的.普通股分享的利润是扣除优先股股利后的净利润,每股收益都用以直接或间接地说明企业的盈利能力.其计算公式为: 计算总资产报酬率,评价企业运用全部资产的获利能力.总资产报酬率是指企业利润总额加利息支出与资产平均总额的比率.其计算公式为: 上一页 下一页 返回 第六节　会计报表附注及财务情况说明书的编制 在计算总资产报酬率的分子中,除利润总额外,还要加上利息支出,因为企业的资产,有的是用投资者的资金购建的,有的是用向债权人借入的资金购建的,而后者是要支付利息的.按照现行财务制度的规定,利息支出列作当期损益从实现的利润中扣除.但这笔利息支出也是企业利用资产的经济效益,只有将它与本期利润一起计算,才能使不同资金构成的企业的总资产报酬率具有可比性,能够全面反映企业全部资产的获利能力. ４.企业资本保值、增值能力的分析情况 上一页 下一页 返回 第六节　会计报表附注及财务情况说明书的编制 主要对以下一些财务指标进行分析: (１)计算资本保值增值率,评价投资者投入企业资本的完整性和安全性.资本保值增值率是指企业期末所有者(股东)权益总额与期初所有者(股东)权益总额的比率.其计算公式为: (２)股份制房地产企业,应计算每股净资产和调整后的每股净资产,说明每股平均享有的资产. 每股净资产与调整后的每股净资产的计算公式分别为: 上一页 下一页 返回 第六节　会计报表附注及财务情况说明书的编制 调整后的每股净资产＝(期末股东权益－３年以上的应收账款－待摊费用－待处理财产净损失－递延资产)÷期末普通股股份总数 ５.企业资产负债水平和偿债能力的分析情况 (１)计算资产负债率,观察企业总资产中举债筹资的比重,评价借入资金的安全程度. 资产负债率是指企业负债总额与资产总额的比率,即每元资产中有多少属于债权人提供的资金.其计算公式为: 上一页 下一页 返回 第六节　会计报表附注及财务情况说明书的编制 对债权人来说,企业资产负债率越低,说明债权人资金的“安全边际”越高,越有物质保障;对经营者和投资者来说,企业资产负债率较高,意味着负债经营能力较强,在企业资本利润率或投资收益率高于债务资金成本率的情况下,带来的财务杠杆利益越大,能提高资本利润率,但财务风险也越大. (２)计算流动比率和速动比率.分析企业偿还短期债务的能力用流动比率来衡量资产流动性的大小,要求企业的流动资产在清偿流动负债以后还有财力应付日常开发经营活动中其他资金的需要. 流动比率是指流动资产与流动负债的比率.其计算公式为: 上一页 下一页 返回 第六节　会计报表附注及财务情况说明书的编制 对债权人来说,此项比率越高越好. 速动比率是指速动资产与流动负债的比率.速动资产指从全部流动资产中扣除存货和预付账款等预付费用后的流动资产,主要包括货币资金、交易性金融资产、应收票据、应收账款、其他应收款等. 速动比率是衡量企业在某一时点上可快速变现资产偿付到期短期债务的能力.速动比率一般要求保持在１００％左右,因为此时的速动比率表示:即使不处理存货,仅出售有价证券、收回应收账款加上货币资金,也能偿付到期短期债务.其计算公式为: 上一页 下一页 返回 第六节　会计报表附注及财务情况说明书的编制 (３)计算存货周转率、已完工开发产品周转率和应收账款周转率,分析企业流动资金的周转速度和使用效率. 存货周转率是指房地产经营成本和其他业务成本与存货平均余额的比率,包括在库、在用、在途、在建和在加工中的库存材料、库存设备、低值易耗品、委托加工材料、开发产品、分期收款开发产品、出租开发产品、周转房、在建开发产品.存货周转率高,说明企业存货周转速度快,能以占用较少的流动资金开发完成并销售、转让较多的房地产开发产品,使债务偿还有保障.其计算公式为: 上一页 下一页 返回 第六节　会计报表附注及财务情况说明书的编制 已完工开发产品周转率是指房地产经营成本与已完工开发产品平均余额的比率. 已完工开发产品包括已完工开发土地、房屋、配套设施、代建工程、分期收款开发产品、出租开发产品和周转房.已完工开发产品周转率高,表明企业开发产品符合市场需求,能够及时销售、出租、转让出去,使企业获得较好的经济效益;如果低,说明已完工开发产品滞销,应分析滞销的原因及哪些开发产品滞销,如属高级公寓、办公楼等滞销,应提出调整开发产品结构的建议,多开发一些符合房产市场需要的产品. 上一页 下一页 返回 第六节　会计报表附注及财务情况说明书的编制 其计算公式为: 应收账款周转率指企业房地产经营收入和其他业务收入与应收账款平均余额的比率.应收账