南昌西客站项目建议书六稿.doc

南昌市红谷滩区西客站地块 项目建议书 项目建议书结论： 地块位于南昌市红谷滩新区生米片区，生米镇已于2012年2月12日正式划归红谷滩新区。该区域的定位是南昌都市圈的又一城市中心，现已全面启动，区域未来发展潜力较大。地块周边利好因素包括：南昌国际体育中心已投入使用，已承办了2011中国第七届城市运动会；省政府办公大楼项目已启动，预计将于2014年整体搬迁；南昌客运西站正在紧张建设，预计将于2012年通车；地块周边交通路网已基本建成通车，在建的地铁2号线预计将于2016年通车，规划中的地铁4号线在地块周边也设有站点；省政府及省直单位和南昌市政府及市直单位的职工住房也将同步建成并投入使用，同时，已在该地块周边规划并引入江西最好的学校、医院等配套公建项目。该地块目前是南昌市新规划和建设中的核心地块，建议强力介入。 近年来南昌整体房地产市场保持稳定、全面的发展势头，受宏观调控影响，目前成交量及成交价格稳中有降，但与去年同期相比整体表现平稳，降幅有限。局部区域，如朝阳洲、红谷滩板块下降较为明显，预计2012年南昌楼市将进一步走低，但2013年楼市价格及成交量将逐步回稳，本项目的市场判断及产品定价是在目前的市场基础上，预计项目将于2012年开工，2013年开盘销售的预估。 该项目占地面积18万平方米，综合容积率2.64，总建筑面积约62万平方米，其中地上建筑面积47.95万平方米，可售计容建筑面积41.57万平方米，业态涵盖住宅、五星级酒店及文化中心、购物中心、写字楼、临街商铺等，根据南昌房地产市场对不同产品业态的接受程度，建议在写字楼部分增加精装修公寓及商住两用SOHO公寓，以提高项目的利润率。业态面积分配见下表： 序号 项 目 建筑面积（㎡） 或个数 售价 （万/㎡或个） 总价（万元） 备注 可售部分 419,233 =SUM(ABOVE) 416,920 1 写字楼及商务公寓 96,500 1.1 106,150 2 文化中心 8,000 1.43 11,440 3 临街商铺 45,000 1.43 64,350 4 住宅 266,200 0.75 199,650 5 车位(个数) 3,533 10 35,330 配套建设部分 8,800 6 配建幼儿园 2,500 7 物管用房 1,500 8 配套用房 4,800 自持部分 55,000 9 大型商业 25,000 10 五星级酒店 30,000 合 计 479,500 416920 项目SWOT分析及应对措施 优势：地块位置较好，所处区域有便利的交通及市政规划，且地块方正，便于进行产品规划。现该地块已完成土地整理，开发周期较短。 劣势：地块距离红谷滩核心区、成熟区较远，区域短期吸引力弱。目前区域内人气不足，且没有形成商业氛围，未来能否吸引客户在此置业、经营还存在不可控性。 机会：区域发展前景看好，省政府的定址对区域整体价值提升很大，房地产市场中长期向好，发展潜力大；现阶段土地市场交投不活跃，可积极介入，有利于控制土地成本； 威胁：宏观调控对红谷滩区域市场影响较大，短期房价下跌，市场信心不足，预计后市会进一步走低，该地块已有意向很强的开发商一直在暗中运作，新进入者拿地难度较大 应对措施： 密切关注政府办公预留用地的动态，因为政府是否最终迁入在很大程度上决定了地段的未来升值空间，并将项目开发节点与政府动迁时间相结合，充分借势。 产品业态涵盖住宅、五星级酒店及文化中心、购物中心、临街商铺等，并根据南昌购房者对不同产品业态的接受程度，增加部分精装修酒店式公寓及商住两用SOHO公寓，以提高项目的利润率，此外考虑到省政府即将迁入对整体区域的影响，考虑增加部分高端餐饮及写字楼业态面积，满足后续政府相关单位招待宴请及办公需要。 项目各业态的开发顺序为先开发住宅，待周边区域逐步成熟、人气积累到一定程度再开发其它业态，通过价格较低的住宅积累人气，再通过价格较高的商业、酒店式公寓等业态实现项目利润最大化。 挂牌前与土地管理部门保持密切联系，对地块的潜在竞争者做到心中有数，增加拿地的可能性 项目建成后自持业态包括：五星级酒店、购物中心；出售业态包括：住宅、临街商铺、文化中心(即商业内街)、写字楼；配套建设的业态包括：幼儿园、物管用房、配套用房。对各业态的销售价格按目前市场估算为： 序号 可售部分 建筑面积（㎡）或个数 售价（万元/㎡或个） 总价（万元） 备注 1 写字楼及商务公寓 96,500 1.1 106,150 2 文化中心 8,000 1.43 11,440 3 临街商铺 45,000 1.43 64,350 4 住宅 266,200 0.75 199,650 5 车位(个数) 3,533 10 35,330 配套部分 建筑面积（㎡）或个数 估值（万元/㎡或个