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成本法评估案例一： 一、估价对象概况 估价对象为某市政府机关办公楼，土地总面积为3000m2，建筑总面积为10000m2，建筑物建成于1990年5月，建筑结构为钢筋混凝土结构。土地为划拨的土地使用权。 二、估价要求 要求评估该政府办公楼在2010年5月的市场价格。三、估价方法 该房地产为政府办公楼，既无经济收益，也少有交易实例，故采用成本法进行估价。 四、估价过程 1、选择计算公式 该估价对象为旧房地产，需要评估的价值应是土地和建筑物的总价值，所以选择的公式为： 旧房地产价格＝土地的重新取得费用+建筑物重新构建价格-建筑物折旧 2、求取土地的重新取得费用 本例中土地的重新取得费用采用市场法求取，搜集了多宗与待估对象相类似的土地，从中选择了A.B.C三宗作为可比实例，具体情况和修正过程如下表所示。 比较案例修正情况表 项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 （元/ m2） 6000 7000 6500 交易情况修正 100/100 98/100 100/100 交易日期修正 110/100 105/100 101/100 区域因素修正 100/95 100/100 95/100 个别因素修正 105/100 95/100 100/90 修正后价格 （元/ m2） 7295 6843 6930 土地单价＝（7295+6843+6930）/3＝7023元/ m2 土地总价＝7023*3000＝2107万元 3、建筑物重置价格计算 通过调查，在估价时点2010年5月，与估价对象类似的建筑物不包括土地价格在内的重置价格为3000元/ m2。所以估价对象的总重置价格为： 估价对象的总重置价＝3000*10000＝3000万元 4、建筑物折旧 采用直线法求取折旧。根据有关规定，钢筋混凝土结构的非生产性用房的耐用年限为60年，残值率为0，土地取得方式为行政划拨，无使用年限的限制，所以房屋耐用年限不受土地使用年限的限制，根据评估师到现场的观察判断，该建筑物的有效年龄为20年，剩余经济寿命为40年，因此建筑物的折旧总额为： 估价对象的折旧总额＝3000*20/60＝1000万元 评估师现场判断，该建筑物的成新度为七成新，与上述计算结果基本吻合。 5、房地产价格计算 待估房地产价格＝2107+3000-1000＝4107万元 待估房地产单价＝4107*10000/10000＝4107元/ m2 因此，某市政府机关办公楼在2010年5月的市场价格为4107万元，单位建筑面积价格为4107元/ m2。