北京土地有偿使用政策的沿革.docVIP

北京土地协议出让课题研究之一 北京土地有偿使用政策的沿革 北京市国有土地使用权出让始于1992年，按土地使用权出让政策的演变，从时间上大致可划分为2002年前、后两个阶段。 1．1992年至2002年前 1992年5月，北京市人民政府第11号令发布了《实施lt;中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例gt;办法》，为北京实行土地出让制度提供了法规依据和具体操作办法。 1993年7月，北京政府发布了《北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发[1993]34号）,为北京市出让地价评估、确定，提供了依据。 1995年3月，北京市房地产管理局为规范地价评估制订了《北京市房地产管理局出让地价评估技术标准（试行）》。 这一阶段，土地使用权出让方式几乎全部为协议出让，出让土地的类型也以房地产开发建设用地为主，其程序采用的是，项目先行立项和取得规划审批后，再办理土地出让手续，土地管理处于被动、从属的位置；北京市的地价体系和地价审定的三级制度在这期间建立起来。 2．2002年后至今 随着国家改革的深化，国有土地使用权管理制度不断完善和土地储备制度的建立，土地使用权的出让方式产生了很大的变化。 2002年1月，北京市出台了《关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度的意见》（京政发[2002]4号），提出建立土地有形市场，强力推行国土地使用权招标和拍卖，强调经营性用地原则上都实行招标和拍卖，不允许再协议出让。 2002年6月，北京市出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知》（京政办发[2002]33号，规定2002年6月30日以后的经营性项目用地不能再办理协议出让，都要纳入政府土地储备，并随之成立了北京市土地储备中心。根据当时的形势，文件规定有四类项目仍可维持协议出让方式：一类是危旧房改造；第二类是绿化隔离带项目；第三类是小城镇建设；第四类是高科技项目；符合上述条件的项目可以继续协议出让，但实际上这个口子还是没1 有封住，大量项目取得土地使用权仍然走的是协议出让的方式。 2002年12月,北京出台了《北京市土地一级开发管理暂行办法》（市国土房管出字[2002]1100号）提出土地一级开发，是指政府委托市土地整理储备中心（以下简称市土地储备中心）及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。 2002年12月，北京市政府发布了《关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发[2002]32号），《北京市基准地价》2002，以2002年1月1日为基准期日，调整、完善了1993版的基准地价，是北京土地使用权出让地价评估主要的技术依据，一直使用至今。 2004年1月，北京出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议补充规定的通知》（京政办发[2004]4号），封堵了北京2002年33号文件开的四个口子；标志着北京市经营性土地的协议出让方式的完结。 2004年3月，国土资源部、监察部联合发布《关于继续开发经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号），要求在2004年8月31日前要将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权，此事件一般称为“8.31大限”。 2004年8月，北京市《关于北京市处理经营性用地历史遗留问题政策界定标准的通知》（京政办发[2004]48号），针对北京市的历史遗留项目进行政策界定：未能在2002年7月1日至2004年1月9日前取得项目建议书批复和规划批准文件、相关文件在有效期内，且为在建项目的项目不能再采用协议出让方式。 2004年12月，北京市国土局下发《关于对不符合协议出让条件的经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题的通知》（京国土出[2004]458号），该政策针对部分不能继续协议出让且符合条件的项目（简称；458项目），实施了可继续进行土地一级开发，待土地具备条件可上市交易的政策。在一定程度上加快这类项目的开发进度以及土地上市的交易进程。 2005年，经过总结建立土地储备机构设立三年的实践，围绕着深化土地使用权改革，优化土地供应制度，北京市又出台了一系列办法和规定。在2005年4月，出台了《北京市国有建设用地供应办法（试行）》的通知》（京政发[2005]62 号），该文件在土地资源供应的体制、机制；土地资源参与经济宏观调控、发挥市场对资源基础性配置起到了重要作用。明确政府要有计划的实施土地储备，有计划的供应土地，并确定了土地开发储备的实施方式。明确了划拨土地使用权人不得自行对划拨土地进行开发建设，只要