（课件）大连明和大学城项目前期定位报告.pptVIP

大连大学城项目前期定位报告 开间大，进深小，最有效地获得采光，日照、通风 和景观条件 薄板大开间户型创造剩余价值 空中宽景House 空中宽景House 薄板大开间户型创造剩余价值 [ 空中风景House ] =〉两梯三/四户 =〉将花园进行到底，入户花园+挑空花园+独立花园；大面积独立花园赠送，加上可拆除式飘窗设计，形成同等总价下的面积和单价的此消彼长，造就高性价比产品，高附加值 =〉性价比最高 【策略描述】 同样的户型空间销售面积下移10平米，低于市场总价得到同样的户型面积空间。 【主打两房魔幻户型突破市场】 总价优惠4.19万 85平米 10平米 42.56万 5675元/平米 75平米 我们户型 赠送的10平米建安成本暂按1300元/平米计，约1.3万元，分摊到75平米相当于单价提升175元/平米 备注 85平米 0 46.75万 5500元/平米 85平米 对手户型 实际使用面积 赠送面积 总价 单价 销售面积 概念优势： 买一房送一房，魔幻户型彰显魔幻多彩生活！ 1房变2房，2房变3房，魔幻户型横空出世！ 今天您买的房子实际空间拥有了多少？实际得房率高达98%的小高层见过吗？（销售面积75平米得房率假设约85%，套内建筑面积约64平米，加上赠送的10平米，实际得房率=74/75=98.6%） 销售优势： 抓住区域内目标客户追求低总价和高性价比的心理特点，一击即中。 结合产品的隐蔽性价格策略是应对市场竞争的重要手段。 【主打两房魔幻户型突破市场】 【增值化手法】 房间阳台化，飘窗赠送 [ 情境 house ] 多退台，空间增值化，立面风情化演绎，类别墅设计 6平米立体庭院，23平米地下空间 2房变3房，赠送地下室约23平米 赠送空中花园，2房变三房 赠送顶层露台花园60平米 [ 蚂蚁工房 ] =〉复式空间，小天地里的大变化 小户型做成两层，形成小复式空间。小户性的价格，复式楼的体验，并使空间自主性更强。 户型特点：自由组合空间 LOFT楼户型示意图 LOFT楼户型示意图 南平北跃，均为南向套型，增加进深多出面积，又形成复式空间，营造小2房空间 南平北跃，均为南向套型，增加进深多出面积，又形成复式空间，营造小2房空间 ⑥ 立面建议 现代立面 现代立面 西班牙风格立面 曦湾 =〉曦湾：文化韵味，水概念的度假意向 大连 大黑山 大学城 泰式风情度假社区 案名建议4 ③ 项目规划 [ 规划核心策略 ] =〉优先考虑物业类组合 =〉重点保证户型空间优秀和品质感，避免为了单一扩大景观空间等牺牲户型空间 =》规划空间集中突出轴线，结合容积率和高度考虑，极致化亮点优于全部均好性规划 方案1：11F小高层+补充18F高层 方案1：11F小高层+补充18F高层日照分析图 方案1：11F小高层+补充18F高层经济指标 方案2：6F多层补充+11F小高层+补充18F高层 方案2：6F多层补充+11F小高层+补充18F高层 方案2：6F多层补充+11F小高层+补充18F高层 [ 方案比较：选择方案1 ] =〉经济测算上方案1优于方案2； 总销售金额差额为44946万元-43568万元=1379万元 考虑建安成本后的总销售金额差约为1927万元，即方案2优于多为18层导致总建安成本提升 =〉物业类上看方案1优于方案2； 即不建议设计多层，否则会加大18层建筑体量，从市场接受度和建安成本、施工周期上均会加大加长； ④ 景观建议 [ 景观核心策略 ] =〉好钢用在刀刃上，最少的投入集中打造一条东南亚泰式风情园林轴线，引起市场震撼 =〉地下车库集中设计，无车库区域尽早呈现一段景观轴线，形成项目重要的样板段 =》几个园林组团的树阵、广场、堆坡等设计包括地下车库双大堂设计可以作为补充亮点 东南亚泰式风情园林轴线展现强烈的风情感和仪式感 景观入口轴线 景观入口轴线 东南亚泰式风情园林轴线展现强烈的风情感和仪式感 东南亚泰式风情园林轴线展现强烈的风情感和仪式感 东南亚泰式风情园林轴线展现强烈的风情感和仪式感 东南亚泰式风情园林轴线展现强烈的风情感和仪式感 东南亚泰式风情园林轴线展现强烈的风情感和仪式感 东南亚泰式风情园林轴线展现强烈的风情感和仪式感 堆坡：主动营造高差堆坡设计通过多种高差的变化，形成自然的起伏。 ●有效增大绿化面积(斜角边大于直角边) ●使园林景观产生丰富的层次感，便于植被搭配，实现大小乔木、灌木、地被植物的结合 ●增强首层住户的私密性，使其与环境形成有一定距离的亲近感 [树阵：密植大树冠热带植物，减少高层对人的压抑感] 由于本组团为高层建筑，人处于建筑底部会压抑， 建议通过大树冠植被，沿高层一侧人行道路密植，使楼宇处于 树木掩映状态，人行走其间，楼宇只是若隐若现的漏出一二 ［下沉式庭院，给车库以阳光］ -- 设计部分下沉式庭