长沙新城国际公馆初步产品建议.ppt

公寓产品建议——定位 投资前景 以成都为例，目前经济型酒店的租金价格为100元—200元/天，而在上海，中档的服务式公寓日租金价格却在400—800元/天。在北京和上海的“雅诗阁”服务公寓，单间的租金约为1600—1700元/天，远高于如家快捷等经济型酒店。即便是同样的地段、同样的开发商，服务式公寓与普通公寓相比，租金水平也要远远高出。原因在于服务式公寓良好的管理、响亮的品牌、以及普通公寓无法比拟的生活配套，其他物业难以比拟。 以北京合生国际花园一套102.6㎡的公寓为例，单价为19822.16元/㎡，总价约203.38万元。预估年内每平方米租金为13美元/月，年内投资回报率约为6.3%。预估两年内每平方米租价将达到35美元，投资回报率达到17%，投资增长性为10.7%。同时，预估单年回报为34.47万元，收回房款的年限仅仅为5.9年。（资料来源：DTZ戴德梁行） 北京服务式公寓的代表：东方广场——东方豪庭公寓 开发商：和记黄埔集团 管理公司：DTZ戴德梁行 与租金水平：平均50美元/㎡ 公寓产品建议——细节 户型：40-80㎡标间、一房、两房 楼层结构：单元式 装修：国际知名品牌顶级产品，菜单式装修 管理：国际知名物业管理公司全程管理 服务礼遇 免费尊享顶级私人会所的全套设施（服务性消费除外） 英式管家服务 全程租务代理 装修材料建议 卫生间：德国Duravit杜拉维特（高域）、德国Hansgrohe汉斯格雅 厨房：意大利Boloni科宝·博洛尼整体厨房、德国Alno阿诺 地暖系统：丹麦Danfoss丹佛斯 新风系统：法国Aereco爱瑞雷格 Page * 房地产商域网 房地产商域网 “新城国际公馆”初步产品建议 ——致湖南天心实业发展有限责任公司 新里程·联盟（成都）地产顾问有限公司 2007.10 项目概况 地块位置：长沙芙蓉南路与湘府路交汇处。北临湘府路，西临芙蓉南路。距株洲和湘潭约30分钟车程。 地块性质：商住开发用地。沿湘府路80米以内控制为办公用地，沿芙蓉南路60米内以公建为主，其余为居住用地。 总用地面积：9.46ha(141.827亩) 净用地面积：6.44ha(96.662亩) 地块南北长约350米，东西长约260米 容积率：≤3.0(暂定) 建筑覆盖率：≤27%（暂定） 建筑占地面积：≤17,875㎡ 绿地率：≥42% 总建筑面积：≤195,243㎡ 建筑限高：≤50米 规划难点 湘府路 芙蓉南路 270—80米非行政办公 350—60米商业金融用地 居住用地 根据本项目的实际用地情况，本项目的产品应包含住宅、公寓、写字楼 规划难点1：建筑限高的限制，使得本项目的只能修建单一的小高层建筑 规划难点2：绿地率要求较高，40%以上的土地强制用作绿地景观建造，可建筑的土地有限，用地较为紧张 规划难点3：北侧、西侧分别有270和350米的临街面，临街面长，进深相对较短，拥有打造商业项目的先天优势；但商业的体量确定及业态组合较为困难，且必须要尽可能降低对住宅区的影响，对商业项目的规划提出了更高的要求 规划难点4：沿芙蓉南路为公寓类产品，由于地块进深的限制，若采用南北朝向布局不利于土地利用，若采用东西朝向布局则会带来享受上较大的抗性 规划难点5：沿芙蓉南路建筑的开敞与封闭，直接关系到本项目外部景观资源的利用 SWOT分析 Strengths 优势 长株潭一体化的进程经过几年的打造，城市向南发展已深入民心，新城南片区成为市民置业的首选。 城市核心，一流地段。位于天心区政府对面，邻省政府，未来长沙政治核心区域，天心生态新城核心。 芙蓉南路、湘府路、三馆一中心等市政配套质量好、档次高，进一步带动区域整体形象。 项目面对文化公园和省政府、区政府等大面积绿化空间，生态环境优良，空气清新，具有建设高档住宅的自然条件和景观。 三馆一中心的建成，极大地提高区域的文化档次，文化氛围浓郁。 中央政务区的确立，众多政府部门即将迁入，为本区域带来大量的优质客户和高档住宅需求。 距离株潭较近，具备吸引株洲、湘潭地区购房者的地段优势。 长沙房地产的发展相对滞后，发展的空间较大，以改善居住条件为目的的消费人群，占购房者的半数以上，刚性需求较大。 外部交通方便。周边通往京珠高速、机场高速、107国道、城市轻轨（待建）、湘府路和芙蓉南路等路网完善、方便快捷。 Weaknesses 劣势 与市中心有一定的距离，配套未成熟，生活不便利。本地块短期内属于城郊，由于发展的时间短，学校、医院、超市、银行等市政、生活配套不完善。 容积率较高，规划限制多。容积率与建筑密度成反比，使规划布局难度加大，为塑造高品质建筑与环境增加了难度。 公建性质建筑比例过大。根据规划要求，湘府路80米内以办公、酒店性质为主