开盘策划和解筹方式.ppt

一、开盘活动类型化分析; ;1、热闹型开盘;以下是一些热闹型开盘的活动场面：;图二：;1）关于热闹型开盘的特点分析; 特点之二 a、这种策划由于太过于模式化操作，所以很难体现活动的差异性，更不用说有效体现项目在风格上、概念上的差异化定位。 b、 这些策划出来的活动具有很严重的同质化趋向，给人以千遍一律的印象，不利于产品本身的个性化定位，并且在很多时候还破坏产品定位出来的气氛场。 c、 这种策划太过于关注现场的气氛营造，而对于真正的消费者的实际欣赏水平和欣赏口味不做任何的针对性探讨。 d、由于现场火爆所带来的冲动性购买，一旦得到冷却，归于理性化将可能给项目本身带来污名化的后果。;; 另外，一些商铺为了聚集人气给客户以人 流旺盛的感觉，大多会采用这种开盘方式。 商铺具有与住宅不同的市场属性，对人气的要求远甚过住宅，所以，商铺开盘一般都属于热闹型的开盘，并且越热闹越好。 在这种情况下，大型歌舞表演、请明星代言等等都是具有可行性的。 ;; 在这些 热闹型开盘活动中歌舞表演是聚集人气，吸引眼球 的一个重要方式。使客户和非客户们等待解筹的过程中可以放松自己的心情。以促进客户下定决心签定认购书。 如果我们策划在费用预算不多，而我们的楼盘对个性化的要求 并不是特别高，楼盘属于中小型，或者我们的 目标客户群本身的素质并不是很高 。 我们可以考虑采用一些歌舞来作为开盘活动的内容。 ;; 其中，这一类开盘活动中较为出采的有：波托菲诺 天鹅堡二期的：“波托菲诺·圣诞夜”活动、阳光带 海滨 城的“六、七十年代生人所经历之流行音乐”主题音乐 会、半山兰溪谷的“艺术人生”、“才智英雄论坛”主题 长城盛世二期的教育主题开盘活动。;在深圳，主题型开盘活动一般是一些高尚物业所乐于采用的。 开盘也是他们品牌宣传的一部分，开盘活动的目的更多的是强调一种生活方式，强调品位。以满足消费群对高尚生活品质的现实要求。 ;长城盛世二期开盘报版; 主题型开盘策划案;2）关于主题型开盘的特点分析;具有良好美誉度的项目能???为开盘成功提供有力保障，以波托菲诺为例：;孔祥东水上音乐会; 特点之二 a、这种活动策划的难度比较大，需要花费代理公司和开发商比较多的人力和财力。 b、这种活动由于特色化趋向，所有不具有很多的经验积累。另外，社会组织的支持度也不高。 c、 这种活动实现成功的机会性相对来说要小一些，要求活动的策划方要有挑战精神， 并且具有良好的把握目标客户群心理特质的能力。 ;关于主题型开盘的个案分析;;这次开盘活动带有明确的主体化色彩：开盘音乐会以“六、七十年代生人所经历之流行音乐”为主题，从一个情感的小切面深入六七十年代那群人的心理世界，从而有效地实现了产品的风格上的差异化定位。 邀请窦文涛作为活动的主持人也是本次活动出采的一个地方。窦文涛是一个既具有幽默感又具有一定成熟气质的知名主持人,在年龄上也与目标客户群相似。主持人风格与活动总体风格保持一致，并且能够强化活动的 风格化色彩。 音乐会上的互动能够调动现场的气氛，增加观众的 参与感，使现场观众对活动产生情感共振。 ;;;;国泰中心的这种低调的开盘活动一些不足的地方：;国泰中心图片;;楼盘的开盘活动除了直接受开盘策划思路的影响外,还要受资金、天气、风水以及其他一些客观条件的限制。 一般而言，具有如图所示的一种组成关系;二、解筹方式类型化分析;根据解筹当日选房方式的不同，可以将解筹方式分为以下三种类别：;排队解筹出现得最早，被使用的频率也最高，虽然在人性化上不够周全。但买房是人生的一件大事，谁都希望选到合适的房子。排队并不是买房的主要考虑因素，有时候因为一个项目排了很长的队，反而能够激发起其他潜在客户的购买愿望。 ;2、卡序解筹;3、抽签解筹;三种解筹方式都需要注意的一个重要问题是：如何保证解筹的前期部分的解筹率。 根据经验，前期解筹率对后期解筹率是有较大影响的，前期解筹的好坏对于后期客户的心态是有较大影响的。 前期解筹的客户是具有优先认购权的客户，如果连他们都不认可，解筹率很底，那么后期的解筹率也很难高起来。;;;中海怡美山庄效果图：; 由于体现了机会平等，抽签解筹正在逐步受到开发商和消费者的欢迎。 而采取公证的方法也能有效的保证开盘解筹活动的合法性基础。 ;以什么为标准确定选房序号涉及到客户的切身利益，必须严肃对待。 在这种情况下，保证标准的合理性和程序的合法性显得尤为重要。 我们建议：在以后的解筹活动中尽可能的采取公证的方式。 ; 谢 谢 大 家！