浅析保障房建设中的融资风险及对策研究.docVIP

PAGE PAGE 1 浅析保障房建设中的融资风险及对策研究 　　一、保障房发展与融资现状 　　保障性安居工程建设，是关系经济社会发展全局的重大民生工程。近年来，党中央、国务院高度重视保障房建设发展，大力推进住房保障体系建设，按照国家相关规划，“十二五”期间将建设3600万套保障性住房和棚户区改造住房，其中2011年计划开工1000万套。12月23日，全国住房城乡建设工作会议在京召开。住房城乡建设部党组书记、部长姜伟新在会上作报告称，截至2011年四季度末，已超额完成了开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套的任务。在2012年将要求新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上，竣工量要高于上年。 　　随着保障性住房建设的全面提速，资金筹集问题是当前亟待关注和解决的工作重点。目前，保障房建设资金来源主要有三种主要渠道：一类是政府全包的，比如廉租房和政府投资的公租房；一类是政府补贴的，包括社会机构、市场主体建设的公租房和五大类的棚户区改造。还有一类是完全由市场主体投资建设的，包括限价房和经济适用房。保障房建设带来的投资无疑是巨大的，据估算，“十二五”期间保障房直接投资将接近5万亿元，这么庞大的建设资金除了靠中央与地方等各级政府通过公共财政预算支出、住房公积金增值收益、土地出让收益、地方债券收入等渠道来筹集，更大部分是在市场化的运作下通过市场主体的投融资来解决的。这些市场主体的参与，在谋取自身收益的同时，也面临着潜在的融资风险。 　　二、存在的金融风险 　　在市场化的运作下，各市场主体通过参与保障性工程建设投资，相关投资行业风险各异： 　　（一）商业银行 　　为了吸引金融机构对保障房建设的资金投入，国家制定了中长期贷款政策：由政府补助，注入资本金或贴息，商业银行提供贷款，增强保障房的融资能力。该政策对各金融机构的投资提供了很好的发展机遇。同时，商业银行在投资过程中也面临着具体的问题。第一，保障性住房由国家划拨土地，不具备房产证，因此银行不能像对传统房地产项目一样进行融资。在过去的2011年中，各省市融资平台上提供的抵押品也使银行不得不重视此项风险；第二，保障性住房建设要经历公示、摇号和行政审批等环节，其销售周期长，资金回笼缓慢，对于银行这一盈利性企业来说，会造成很大的资金压力；第三，保障性住房和普通商品房项目相比，政策性更强，其投资回报率低，可能盈利甚至亏损。 　　（二）保险行业 　　截止到今年2月底，我国保险行业的总资产已达到52077亿元，巨额的保险资产对拓宽投资渠道有着强烈的需求。保障房建设对于保险资金而言，是一种风险可控、长期稳定和担保可靠的投资品种，有利于实现资金的有效配置。但是，保险资金投资保障房项目也具有一定的风险。第一，从国际经验来看，保障房的投资收益不高，较低的投资收益率对保险公司实现保值增值和资产负债匹配来说是一个难题；第二，缺乏必要的监管规则，尽管保监会已经出台了《保险资金投资不动产暂行办法》，但对保险资金进入保障房的准入规则及征地用途、投资比例等具体模式缺少必要的具体规定。 　　（三）信托行业 　　我国信托公司的思路是捆绑保障房建设的土地运营收益。一般由信托公司与政府洽谈，找到合适项目，设计成集合资金信托产品，再发售产品募集资金。在保障性住房建设项目中，相比之下，棚户区改造比公租房、廉租房更容易吸引信托资金，改造后实现的土地增值收益能覆盖拆迁成本，若政府能批准联合土地开发项目，在公租房廉租房建设中捆绑一块土地开发，则信托资金的介入几率将会大大增大。 　　信托项目还款来源为土地运营收益，与未来几十年的房地产行情有着高度相关性，这就给信托业务带来了很大的风险；今年2月份以来，银监会相关负责人称，将会一如既往地保持对房地产信托业务的监督跟踪，积极贯彻国家宏观调控政策。此发言也表明了在外部环境政策不成熟的条件下，房地产信托业务仍具有不可小觑的风险。 　　（四）社保基金 　　社保基金掌握着全国人民的养命钱，其投资风险容忍度极低，只有当风险几乎为零时，社保基金才有可能介入某一项目。在2011年国家下定决心大建保障房项目之时，全国社会保障基金在以民生银行为担保，南京市政府为反担保的条件下，为南京市保障房建设提供了30亿的贷款，此举动在保障房建设吸引其他社会资金上做了很大的榜样。然而，鉴于社保基金防范风险的重要性，不建议社保基金大规模投资保障房建设，尤其对于经济欠发达地区。 　　（五）地方债券 　　为了缓解地方政府的财力，财政部许可地方发债进入保障房建设措施应运而生。回首2011年，财政部代理发行地方政府债务及上海、浙江等四地自行发债共计2000亿元，未来地方债筹资能力以及风险控制都引人关注。 　　毋庸置疑，新出台的政策是希望解决地方政府无钱兴建保障房的财务问题，但这一政策也可能