原创力文档2 都市购物中心，它开创了一种新型商业模式，综合娱乐、餐饮、零售三种因素，既独自发生作用又相互补充，它们的市场是互为交叉重叠的。 通常，都市购物中心项目一般是在步行的、多功能环境中，提供一种娱乐、餐饮和购物的组合服务，这种组合效应将会产生三位一体的协同效应。 除了传统零售设施吸引力之外，都市购物中心项目还具有以下五大方面的特有竞争优势。 通过对都市购物中心项目五大特有竞争优势的分析，从而对项目价值进行构建，开发出具有极大业绩潜力的商业项目。 结合业态定位、档次定位、功能组合及市调结果，我们初步确定了项目6个主题概念模块，同时将成为惠阳商业的新亮点。 项目商务楼部分，可采用部分硬件达到甲级标准，其他以乙级标准建筑(即类甲级写字楼)，但在效果上做到高档的感觉。 成本控制 宏观市场 价值最大化要求 项目发展方向 微观市场 兴建国际甲级写字楼(顶级写字楼)和国内一线城市甲级写字楼标准的物业成本过高； 高档写字楼价格较好，但过高价格的写字楼产品在惠阳市场承接能力有限； 近年略呈现供小于求的状态，量价齐升，未来发展机会良好； 中小户型销量较好，但总体写字楼市场销售周期长； 项目发展要求及目标 优势 劣势 有利于直接提升项目整体形象，与其它项目形成差异化。 在合理经营的前提下，长期持有将会有较好的投资收益。 可直接出售，迅速回笼开发资金。 对本项目其它用途的限制较少。 介入开发的门槛低 初始投资高，销售周期长，资金回笼速度较慢。 为保证写字楼整体的品质与市场形象，需要通过高级配置。因而对开发商的资金要求非常高。 产品本身难以吸引大型企业入驻。 因成本投入有限，因而公寓品质有限，可能会影响本项目其它物业的升值潜力。 发展方向一（甲级写字楼） 发展方向二（LOFT百变商务公寓） 项目发展方向分析 – 选择LOFT百变商务公寓为未来发展方向 公寓定位思路 客户分析 主要对象类型 档次 高档 中档 低档 大型企业、知名企业（矿业、工业、房开）、外资/合资企业 中小企业、咨询、投资公司、发达城市企业在惠阳的分支机构 小型企业、会所、美容院、小型经营商户 各种档次的写字楼和商务楼都有其特定的对象 公寓定位思路 客户分析 企业成立时间不长，但已有一定规模，出于企业形象的需要，职能部门要搬迁至形象较高物业。 企业颇具规模，办公空间在本区域写字楼中进行扩张或搬至商务区高档写字楼，一步到位。 高速发展企业 大型企业 扎堆在同类企业中，企业规模小，处于起步阶段，人数较少，办公空间组合度高。 小型民营企业 商务公寓潜在客户 写字楼目标客户 公寓定位思路 商务楼 客户诉求 惠阳商务楼客户 办公地点代表企业形象 及行业领先地位 商务氛围浓厚、交通便利 客户诉求分析 配套齐全，使用人性化 优质物业管理服务 档次形象、物业品质 智能化设施 公寓定位思路 客户分析 – LOFT商务公寓潜在客户群体 投资型 自用型 纯投资型 白领/小资 生意人 看好未来升值潜力 重视长期稳定的投资回报 二次置业或多次置业 注重生活配套 部分来自周边地州市，有置业意向 部分有商务需求 重视居住区域，周边成熟生活配套 中高购物、文化、休闲娱乐消费 注重工作生活便利性 注重交通的便利性 注重工作便利性、临近上班地点 注重交通配套与便利性 要求生活便利、配套齐全 商务/生活需求并重 投资自用兼顾 公寓定位思路 世界街区动感地带 世界：匹配项目总体商业“第一世界”的定位，树立惠阳商业标杆； 街区：植入情景式逛街元素与人性化设置，以内外街、骑楼、复合业态等元素展示不同风情（欧陆风情街、日韩风情街、岭南风情街）的世界街区； 动感地带：既满足家庭、旅客的需求，又满足本土、周边镇区的年轻潮流一族的消费习惯； 核心价值：满足家庭、旅客、年轻潮流一族购物、娱乐、消费、社交需求，及为周边镇区居民提供具有娱乐休闲和时尚潮流的情景式步行综合街区 商业街整体定位 核心购买群体：土湖片区、惠阳居民，投资客 次级购买群体：项目住宅消费群 核心消费群：家庭消费群、青少年人群 次级消费群：商旅人士及其他人群 商业街客户定位 档次配比：中档为主，中低档为辅，配合整体商业业态定位 业态定位 欧陆风情街：组合酒吧、西餐厅、欧美服饰等西式元素，营造经典欧陆风情； 日韩风情街：配合动感地带的主题，以日韩服装、饰品为主，吸引青少年潮流一组，聚集人气； 岭南风情街：作为对购物中心的配套和延伸，又可吸引土湖街传统业态和商家，提升片区档次； 中档休闲商业步行街 档次业态定位 世界风情 风靡世界 世界风情：融合世界各地的美食、服饰、情景展示，满足逛街欲望的同时，全面提升购物、休闲、娱乐、社交等复合价值； 风靡世界：既能领略传统风情，又能感受最新世界潮流，为不同年龄阶层提供风靡世界的风情。 形象定位 商业街形象展示 欧陆风形象展示 日
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