鼎太风华期价格报告P.pptVIP

鼎太风华6期价格报告 价格报告思路 基于现实市场的价格观点 现实市场下的价格观点 鼎太项目6期价格目标 政策调控下的房地产市场状况 政策调控下二级市场表现 政策调控下新开盘项目的状况 从房号走势看，中低楼层和便宜单位消化速度较快，从户型面积看，小面积消化快；投资客的选择集中在中低楼层，表现出其对价格的敏感，自住客的选择虽然不局限于中低楼层，但表现出强烈的观望情绪． 从价格实现的情况看，虽然市场”量缩”,但目前发展商信心十足,以搏取高价为主。 政策调控下三级市场的表现 6期概况 基本经济指标： 占地面积：20691.7 住宅建筑面积:43006.60 户均面积：70.97 商业：6399.01 停车位：299个 大盘、城市、教育、配套是鼎太品牌永恒的价值 稀缺、经典、品质、格调是项目6期独特的价值 基于现实市场的价格观点 价格报告思路 基于现实市场的价格观点 1:比准生成 项目核心均价 前海  奇偶层调差 具有共享公共平台部分的单位的特殊调差每平米加200元 2层,3层特殊户型说明 户型说明 调差原则：建立标杆，拉开产品分类之间的价差 实收均价21000元/平米时腿价 价格表生成 单价敏感性分析 总价敏感性分析 敏感性分析小结 价格报告思路 基于现实市场的价格观点 价格策略与推售节奏的结合 推售策略 确保开盘30%的手段 13栋06，07户型组合销售。 增加12栋清水房展示 大朝向差策略 —— 产品均好性差，拉大各户型之间的价差； 大层差策略 ——考虑到产品会吸引部分投资客，故拉开层差促进各楼层均匀消化； 产品竞争策略 —— 对产品进行分类，让不同的产品都具有足够竞争力。 鼎太风华６期价格表的生成 项目价格策略在具体产品定价中的运用及步骤 产品细分 一次特殊调差 ——考虑到局部产品的差异性进行调差； 二次特殊调差 ——考虑到价格策略和推售策略进行调差； 1房：46-53平米 2房： 69-77平米 3房： 86-95平米 户型分布情况 前海路 园林 10栋 11栋 12栋 13栋 内环路 填海区 临时海景 大南山 工业污染烟囱 港湾大道 绿化带 高压线 步骤１：产品细分 一房户型特征---临近高压线、部分户型可改2房 2.75M 3.3M 3M 客厅变卧室 餐厅变客厅 步骤１：产品细分 户型概况：一房产品全部分布在12栋和13栋。面积在46~57平米之间，共175套。 特殊一房：13栋06户型与13栋07户型偶数层的入户露台可合拼到客厅，从小户型的实用性考虑，比奇数层产品价值更高。 两房户型特征---噪音大 户型概况：两房产品是6期的主力户型。10~13栋都有不同分布。面积区间从69~83平米，共285套。户型经典、实用。特殊两房：12栋01户型与12栋04户型偶数层露台都会被楼体遮挡。12栋05户型与12栋06户型奇数层露台都会遮挡严重，特殊调整奇偶层差价。 步骤１：产品细分 三房户型特征---享受景观同时也看到高压线 户型概况：三房产品全部集中在10栋和11栋。面积区间从86~103平米，共128套。位置分布均匀。6期三房的最大特点就是室内承重墙少，可根据客户喜好提供多种组合方式。三房均好性强，无特殊产品差异 步骤１：产品细分 具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市场价值。 成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。 需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星单位。即目前缺乏展示、包装、推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可实现较高市场价值。 产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、市场可实现价值较低。 明星产品 现金牛产品 婴儿产品 瘦狗产品 。 高 市场 增长率 高 明星 现金牛 婴儿 瘦狗 相对市场份额 波士顿矩阵 综合对市场供应、项目自身产品差异化及目标客户需求的分析，本项目的产品细分可借用波士顿矩阵表现： 包装，旗帜！ 利润主力 培育、转化 尽早出货 产品细分模型应用 步骤１：产品细分 明星：114套 现金牛：290套 婴儿：91套 瘦狗：111套 相应产品分类 步骤１：产品细分 1房 2房 3房 偶数层婴儿 偶数层现金牛 偶数层婴儿 15% 通风采光 权重 因素 10％ 面积 10％ 10％ 20％ 15％ 20％ 户型 朝向 视野 景观 噪音 说明： 6期产品皆邻近前海路和高压线,因此将噪音和视野的权重定位最大影响因素,各为20%. 结合项目基本属性和历史经验确定其他因素及权重. 影响价格的因素和权重 最大平面差： 根据产品情况以及价格目标,确定项目的最大平面差：４０００ 步骤２：价格表的制定 3832 2821 2484 231