各开发阶段成本管理要点建议探讨.pptxVIP

各 开 发 阶 段 成 本 管 理 要点 、建议 、探讨 四、各阶段成本管理要点、建议、探索 1、规划设计阶段 2、招标阶段（发包阶段） 3、施工阶段 4、结算阶段 5、维护阶段 6、信息库及平台建立 7、信息化管控平台的搭建 1、规划设计阶段 1、设计阶段成本管理的目的及内容 2、设计阶段成本管理的宏观因素 3、设计阶段成本的精细化管控 细分建安费 设计费用占产值总量1-3%，决定了项目后续投入70-85%的工程成本，设计期间认真对待每一环节，降低无效费用的投入对成本管理的重要性不言而喻。 （1）、设计阶段管理目的及内容 从设计伊始即前置展开成本管理的目的： 降低开发成本 缩短开发周期 提升产品品质 （1）、设计阶段管理目的及内容 设计中包含的成本内容： 设计费 （规划、建筑、景观、室内等设计内容全过程发生的设计、咨询、研究、审图、模型、效果图等费用的总和.） 时间成本 人力成本 组织经营成本（决策机制、管理模式、组织结构、工作流程等对规划设计成本管理的影响.） 组织能力成本（把握市场、设计产品的能力对规划设计成本管理的影响.） 定位成本（市场定位---确定目标市场及客户群，决定了产品类型、档次以及投入的各项成本。功能定位---根据市场定位、竞争需要确定产品的功能，决定了满足产品功能需要投入的各项成本。) 创新成本（规划、建筑、景观、室内设计等采用的创新形式、技术、材料等产生的成本） 产品品质、建设成本、施工周期 自身品牌建设成本 品牌互动成本（为提升产品、企业的档次和品牌，采用知名品牌的设计单位、材料、设备等投入的成本.） （1）、设计阶段管理目的及内容 避免两种现象： 不计成本地追求设计效果 成本不合理导致品质丧失 “一分节省，一分利润”——本杰明·富兰克林 成本控制≠省钱 合理规划有效成本，严格控制无效成本 （2）、设计阶段管控的宏观因素 基于客户细分成本控制 核心工作——精准定位，产品决策 概念设计 预测成本（匡算、预算） （2）、设计阶段管控的宏观因素——设计前期 市场定位：目标客户、营销策略 强排方案：确定指标、确定规划结构 成本测算：预估成本、预估利润 产品决策：盈利模式 重视设计前提： 土地要点，项目定位，政府政策 设计前期必须完成的工作： （2）、设计阶段管控的宏观因素——设计前期 宏观因素： 成本、进度、品质关系处理 目标成本与产品品质标准确定 实现成本优化与产品精细化方法 项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡, 而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价， 只有三者平衡才能获得最小的代价付出 规划周期 方案周期 施工图周期 含钢量等土建成本 景观造价 示范区造价 图纸完善程度 设计变更签证率 设计失误率 部品封样率 合理的设计费 景观设计周期 扩初周期 室内设计周期 施工周期 部品造价 产品的品质 （2）、设计阶段管控的宏观因素——设计过程中 宏观因素： 成本、进度、品质关系处理 目标成本与产品品质标准确定 实现成本优化与产品精细化方法 成本不变，提高功能 功能不变，降低成本 既提高功能，又降低成本 成本略有提高，功能有较大增强 档次界定对应成本限额 超高档：房价高于市场200%以上 高档： 房价高于市场140%以上 中档： 房价高于市场80-140% 低档： 房价低于市场80%以下 设计费、营销费、结构、 外立面装饰、公共区装饰、 室外园林。。。 随设计的逐步深化，“限额”范畴越来越精，界定标准越来越细 （2）、设计阶段管控的宏观因素——设计过程中 （中海项目管理限额节选） （2）、设计阶段管控的宏观因素——设计过程中 宏观因素： 成本、进度、品质关系处理 目标成本与产品品质标准确定 实现成本优化与产品精细化方法 标准层含钢量 标准层砼含量 窗地比 地下室层高 地下停车面积 基础形式 软硬景比例 建筑模块 精装模块 景观模块 电梯模块 智能化模块 确定盈利模式 可售比 产品附加值 停车率、方式 商业及业态 会所及配套 人防及分区 成本规划 成本级配 成本对标 （2）、设计阶段管控的宏观因素——设计过程中 设计师能否深入理解规范内涵（国标与地方标准）？和甲方定位意图？ 建筑设计取费的大致标准： 国际事务所3%工程总造价 国内设计院3%建安费88折、80折、75折。。。 室内设计50-2000元/㎡ 万科 北京上海深圳：55元/㎡ 广州：50元/㎡ 其他地区公司：45元/㎡ 分类 公司 规划概念方案 方案+ 建筑扩初 结构、设备 扩初+施工 图 景观方案+ 扩初 +施工图 样板房+ 销售中心 室内设计 其他