关于新江湾城的初步思考.ppt

交通改变的可能对策（1） 车行系统： 协调浦江两岸开发办，能否修缮一条沿黄浦江而行的快速封闭式干道？ 能否改造军工路，变成双层立体交通？ 能否设一封闭式的快速道路，直接连通逸仙路高架或规划中的中环线，缓解车流压力？ 货车的问题如何解决？绕道而行的必要性。 营造从闹市区中飞回家/沿着黄浦江回家/每天 着阳光上班的感受 交通改变的可能对策（2） 大公交： 本区域内相对独立的轨道交通 --大公交只在城外 --城内自我封闭式环城交通体系 --恢复旧上海有轨电车/环保机车应用 道路的重新考虑 --国际接轨的道路设计：南北和东西横纵，数字化编示 --国际化街区的设计考虑：公共空间和私有空间的处理 --主轴道的保留，次行支干道尽可能减少，增加地块的 完整性 规划中地标性符号的考虑 原生态湿地保护公园的开放 “江山”再起的雄姿 黄浦江水的导入 国际级大师的公建设计与方案征集 特殊文化符号的建立：博物馆/陈列馆 大地艺术的展现：如雕塑/构造物 规划中配套的考虑 王永庆长庚医院的引进“富人区的保健” 双语国际幼儿园 与欧美学校对口交流的中小学校 复旦一条龙系列教育的引进 沃尔玛超市/百安居等/24小时罗森店的引进 国际街区化公共配套/邻里中心 政府机关和专门服务机构的引入 ?B、思维? 将创新思维和先进理念引入开发 对本土特色和国际规范的深刻认识 胸怀江湾，放眼国际 国际化的招标，国际级的操作 考察、借鉴国内外的先进经验 操作流程的建议与控制 对文化的规划“抢”在土地规划之前 讲究激情，让生态充满人文的张力 重视目标对象居住生活的社会内容，关注居住者的心理体验和状态 给住宅注入生命、文化和精神 从纯生态概念到人文生态概念的提升 在常规的“控制性详规”和“实施性详规”之后，更多一项“引导性详规”。 特色化生存！ 定位出与联洋、碧云、古北等完全不同的新一轮高尚社区理念 独步上海的硬性环境和同步国际的软性配套 人文价值的优势无可替代 营造城中城的独特氛围和阶层格调 飞跃杨浦！ 市级概念 国际理念 有形界限 无形区隔 重新定义地段的价值！ 观念地段 规划地段 环境地段 情感地段 心理地段 重新创造地段的价值 地段 地段上的物业 适合市场 价值 不仅仅是地段本身，地段上的物业适合了市场，更能带来价值！ 实现房屋价值的软着落 区域的优势如何演变为地块的优势 硬环境的优势如何确立 软环境的优势如何移植 运用政策的力量 政策唯有吃透政策，才能充分发挥优势 政策是启动的生命线 大规模、超常规、高起点的项目必须得到政府的大力支持！ 用政策调和公益化和市场化的暂时矛盾 政策需要争取，资源需要充分调动 找寻政策的特区，达成突变 人为的政策/人为的特区 好莱坞/梵蒂冈 新天地 陆家嘴 深圳的福田区 几个大胆的政策提议 关于国际交流城思想的设想 关于城中城地位的确立 关于新上海人才高地居住政策的倾斜 关于交通的改善扶持 关于政策的突破：如长庚医院 关于土地使用年限的突破 关于一条龙特色教育的批准 关于环保私车牌照的照顾 其它建议 北进 将北外滩的用地合并，打开地块通往黄浦江的 入口，对接浦江两岸开发 南连西扩 将空军的4,000亩用地,一并并入整体规划， 南联五角场 关于开发 分期开发，分期释放 先投入，完善配套，再做商业操作 先经营地产，再开发房产 充分利用财务杆杆，用10亿滚动10亿 融资支持，政府背书，共同开发 先引教育，树立概念 先示范，再推广 先用样板树立地段的参考价值，等市场接受后再 充分释放其余土地。 分期开发须注意的问题 必须有可持续发展的基础和规模 必须在不同时期有不同的亮点释放 必须有独特的不能被复制的优势 注意公建部分的比例 大面积开发中公建：私建比例影响地价 二三法则 “二大示范” --城投公司的示范运作，第一个吃螃蟹者 --复旦大学国际部的建设，一举确立地位 “三外对象” --外地的品牌房产投资商 --外行业新房地产的实力投资商 --外商房地产投资商 我们的期望 新江湾城的成功 不仅仅创建了成功的住宅，更创新了生活模式，带来了生活居住的理念革命 新理念，新生活 为土地带来更多的附加价值 为上海创建出引领新世纪的示范生活方式 新江湾城的未来 国际化生态居留地 SHANGHAI INTERNATIONAL SETTLEMENT 三脉合一 蓝脉/绿脉/文脉 未来新江湾的风采 环境：水，让黄浦江展现最优雅的生活姿态 地理：历史和文化是建筑最经典的魅力 交通：最先进的最怀旧的都在这里时空交汇 社区：演绎一场后花园式的生态之旅 居家：家对所有美