华智咨询控制性详细规划编制指南2012年.pptx

华智咨询控制性详细规划编制指南;第一篇章;目 录 一、控制性详细规划的涵义和作用 二、控制性详细规划的内容 三、控制性详细规划的编制程序 四、控制性详细规划基础资料的收集 五、控制性详细规划的用地分类和地块划分 六、控制性详细规划控制指标体系的内容 七、确定土地使用强度的因素 八、控制性详细规划的成果要求 九、实例;; ;; ; 根据《城市规划编制办法实施细则》主要有以下内容： 1)总体规划或分区规划对本规划地段的规划要求，相邻地段已批准的规划资料； （用地、路网、工程规划、城市设计、容量等） 2)土地利用现状，用地分类应分至小类； 3)人口分布现状； 4)建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑质量、保留建筑等； 5)公共设施规模及分布； 6)工程设施及管网现状； （管线位置等） 7)土地经济分析资料，包括地价等级类型、土地级差效益、有偿使用状况、地价变 有偿使用状况、地价变化、开发方式等； 进行控制性详细规划的技术经济分析。控制性详细规划的技术经济分析的对象 是城市房地产开发。控制性详细规划的技术经济分析主要是城市开发的投入产出分 析。 8)所在城市及地区历史文化传统、建筑特色等资料。 9)土地使用与建筑管理规定（城市规划管理技术规定）：各类建设用地适建范围表 建筑容量控制指标、建筑间距、建筑物退让、建筑物的高度控制、绿地控制等。 ;控制性详细规划的用地应该是功能相对完整或地域比较独立的区域。 1、地块划分的目的 为便于规划管理分块批租、分块开发和分期建设，统—制定控制指标而将规划用地分成许多地块。 2、地块划分的原则 控制性详细规划的用地应分至小类。控制性详细规划的地块划分可按规划和管理的需要划分为区、片、块几级，块是控制性详细规划的基本单元，其划分的原则为： 1)应保证地块性质单一，避免不相容使用性质用地之间的干扰； 2)严格遵守城市总体规划或分区规划及其他专业规划的要求； 3)尊重现有用地产权或使用权边界； 4)考虑土地价值的区位级差； 5)兼顾基层行政管辖界线，便于现状资料的收集及统计。 地块划分可根据开发方式和管理变化，在规划实施中进—步重组(小块合并成大块或细分为小块)。地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待，新区的地块规模可划分得大些，面积控制在0.5—3公顷左右，旧城改建区地块可在0.05～1公顷左右。; 1、指标体系的分类 1)用地控制指标：用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性； 2)环境容量控制指标：容积率、建筑密度、绿地率、人口容量； 3)建筑形态控制指标：建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、 沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定； 4)交通控制内容：交通出入口方位、停车位； 5)城市设计引导及控制：对城市重要地段的地块，需对地块内建筑 的形式、色彩、体量、风格提出设计要求； 6)配套设施控制：生活服务设施布置，市政公用设施、交通设施和 管理要求。 在以上控制内容中的前五项属地块控制指标可分为规定性和指导 性两类。规定性指标是必须严格遵照的指标；指导性指标是参照执行 的指标，其目标是贯彻发展规划和开发控制的意图，将控制要素具体 为布局引导。为修建性详细规划与建筑设计提供依据，引导城市建设 有序进行。;根据《城市规划编制办法实施细则》，地块规定性指标一般为以下各项： 1）用地性质 2）建筑密度 3）容积率 4) 建筑控制高度 5) 绿地率 6) 交通出入口方位 7) 停车泊位及其他需要配置的公共设施 ;1）用地性质：规划用地的使用功能，可根据用地分类标准进行标注；用地使用相容性。;2）建筑密度：即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制； ; 4）建筑控制高度：即由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离； A、沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度应符合下列规定： (一)沿路一般建筑的控制高度(H)不得超过道路规划红线宽度(W)加建筑后退距离(S)之和的1．5倍， 即：H≤1．5(W+S)； (二)沿路高层组合建筑的高度，按下式控制： A≤1．5L(W+S) 式中：A——沿路高层组合建筑以1：1 (即45度) 的高度角在地面上投影的总面积，L——建筑基 地沿道路规划红线的长度，W-——道路规划红 线宽度，S——沿路建筑的后退距离