市场调研的目的方法.pdfVIP

一、经济环境的分析和生活结构研究 开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房 地产项目，由于其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响大， 其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润，因此其风 险很大。所以，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得 十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。 ◆ 总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、 消费水平等 ◆ GDP 发展状况及产业结构情况 ◆ 全社会消费品零售总额 ◆ 全市商业增加值 ◆ 城乡居民的人均可支配收入 ◆ 城乡居民储蓄存款余额 通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续 3-5 年的分析，基 本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政 府工作报告获得。 二、区域城市结构调查与城市发展规划调查 所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商 业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场 商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的 地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经 营氛围。以上只是其中的一方面，还包括： ◆ 公共设施状况 ◆ 交通体系状况 ◆ 道路状况、通行量 ◆ 城市性质与功能特点 ◆ 各项城市的机能 ◆ 城市规划 通过对区域内实际生活的空间，包括中心地带及周围区域城市结构 机能的调查，了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的 现状以及将来的发展规划。例如，交通网的开发计划，交通网密布的地 方往往是人口容易集中或流量特别大的地方，所以在调查时对于交通路 线及来往的车辆、班次、载客量等均作为调查的要素；城市发展规划对 商业将来的发展非常关键，诸如大型社区的发展计划以及商业区建设计 划将直接对项目的规划以及未来的经营产生重要影响。 以上调查必须通过专业的市场调查公司实地调查了解，由于反映问 题的角度不同，一般的调查人员很难完成以上工作，调查必须有目的 性，如果不知道目的是为什么，这样得到的调查数据和资料的参考价值 将大打折扣。 三、商业发展规划和政策研究 每一个城市发展都有发展的规划，商业布局和规划也是城市机能完 善的标志，十多年以来，我国的第三产业特别是零售服务业的发展有目 共睹，尤其是上世纪末百货商场大量倒闭、超市业态的迅猛发展和外资 零售商业的“入侵”，既加快了零售业的整体发展，也出现大型商业设 施重复建设、资源浪费和过度竞争等现象，对国内零售商业的发展提出 了新的挑战，一些大中城市行业管理部门开始加强商业网点整体规划和 布局工作。 为增强城市商业网点规划管理的科学性、权威性，扩大规划工作覆 盖面，国家经济贸易委员会国内贸易局于今年一月二十四日，在《关于 城市商业网点规划工作的指导意见》（国经贸贸易 [2001]789 号）和《关 于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》（国经贸厅贸易 [2002]44 号）的基础上，又下发了《关于加强城市商业网点规划的通 知》，要求直辖市、计划单列市、省会（首府）城市尽快制定商业网点 规划，要求未制定城市商业网点规划的直辖市、计划单列市、省会（首 府）城市要加大工作力度，尽快制定城市商业网点规划并报贸易局备 案。凡未制定商业网点规划（包括含有网点规划内容的商业发展规划） 的城市，不得上报外商投资商业企业项目。通知要求在 2004 年 12 月底 前完成规划的制定及城市商业网点依法管理体系的建立工作。 目前包括北京等省会城市和计划单列市已经完成了该项工作，在对 大型商业房地产开发 过程中，开发商及时了解商业网点的布局规划非常 关键，避免政策性的风险和重复建设。例如，北京市商业委员会关于商 业网点的规划不仅考虑目前商业布局特点，而且结合城市发展对限制地 区的限制项目都有明确的规定：特别鼓励在四环路周边发展大型专业市 场、批发市场和新型零售业为主的商业圈；新发展的居住区， 10-15 万人 要规划建设一个地区级商业中心；地区