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山西双明集团、五龙湾府东天地 项目定位及可操作方案 招商部报告 郑 重 声 明 本文件为山西双明集团、招商部商业招商保密文件，并非商业销售方案仅供集团公司领导及项目参于部门负责人阅读和使用。未经集团公司领导层许可，严禁第三人擅自阅读、传播、复印、留存及其他方式利用。对非经集团领导授权使用者，公司将追究其责任。 招 商 部 二0一四年十一月十五日 山西双明集团·五龙湾府东天地 项 目 定 位 方 案 及 可 操 作 思 路 目 录 一、项目认知基本情况 二、周边商圈及业态解读 1、商圈基本概况 2、商业发展现状 3、同业者调查 三、项目的SWOT分析 四、项目定位及功能性解说 五、定位立项的依据 六、分工安排 七、制度流程 八、开展工作的各项节点 九、操作涉及部门及合同文本 1、营销方式 2、财务部对租金收入的分配 3、物业部的介入 各商业业态对物业的要求 招商政策及提供的服务 招商实施中提供的资信及步骤 十三、租金、工作、时间安排、招商奖励说明 十四、内街业态分布及项目远景（规划图展示） 一、项目认知基本情况 项目位置：经园路与府东街交汇处 项目规划北侧东侧为五龙湾阳光海岸别墅区；南侧为金融花园；西侧为山水庭院 项目总占地：160亩 项目总建面积：36万平方米、其中商业建筑面积约6万平方米。 城市交通：项目途经19路、615路、619路、863路、814路公交车，紧临东客站高速出入口、城市快速路。 人口：东山周边有近10万常住人口，足以满足市场消费依托人口。同时，项目周边大部分为已入住现房，还有即将完工和待入驻的小区，我们拥有着大量的忠实客户群，成熟的社区氛围已初具规模。 周边商业：项目周边全部为临街独立店铺，经营品类较杂、具有小规模的社区商业格局。 二、周边商圈及业态解读 为了尽快、准确地作出本项目的业态定位及经营定位方案，项目招商成员在市调的基础上，继续深入、细致地调查和了解城市发展状况、经济运行水平、商业发展现状和趋势、商圈分布和同业者经营现状、居民消费等有关情况。 招商部在公司的大力支持和配合下，运用走访的形式进行了详细的调查，调查内容包括：区域环境、经济运行、 商圈分布各业态业种及经营现状、经营规模、档次、营业状况以及专卖店、商铺的租金标准、面积大小等内容。先后调查了服装城商圈、柳巷商圈和分布在各商圈主干街道两侧的临街专卖店、专业店，取得了较为详实的第一手资料。 目的 本部分报告旨在为我公司项目的物业规划、业态定位、市场定位、店铺切割及商业经营和管理提供科学依据，明确投资方向，在激烈的市场竞争中赢得更大的利润、让投资获得最高的投资回报。 1、商圈基本概况 太原市经过多年发展，逐步形成柳巷、服装装、尖草坪、下元、长风5大商圈，政府预期规划迎新街、晋园旅游商业街2个商圈。 1-1、柳巷商圈：柳巷商业区历数太原繁华地带。其商业影响力辐射太原全市，在省内乃至华北地区都具有较大的影响力。来自太原周边各地的消费者更促成了柳巷商圈巨大的成功。近年来，随着城市的改造与整治、市政建设的不断完善为柳巷商圈提升了文化品位，带来了旺盛的人气，更推动了商业的加速发展。 柳巷商圈主要集中了太原五大百货商场（太原华宇购物中心、太原茂业百货、贵都百货、巴黎春天百货、铜锣湾）、同时还有众多餐饮名店、服装专卖店等功能配套行业，例如：改造后的食品街、巴黎大街、铜锣湾步行街。 柳巷商圈各商业体具有规模大、品种齐、功能全、服务优的经营特色，而且集百货、餐饮、娱乐、休闲于一体，提供了一站式购物的服务。柳巷商圈商场成为广大消费者提高了生活品质、了解流行趋势、享受生活乐趣的重要场所。它们在经营上求同存异，各自拥有不同的相对稳定的消费群体，满足了不同年龄层次、消费层次的顾客的需求。面对激烈的竞争，正是有了对市场的进一步细分，才有了现在现在柳巷商业区的共同繁荣发展。 ?1-2、服装城商圈：位于迎泽区东部，以朝阳街为主轴，距我项目地2公里的车程，为太原服装商品集散地，除批发业务以外还拥有一批精品品牌专卖店。该商圈规范管理，购物环境相对较好，由于政府的城市规划，公交路线和停车场地已有改观。商圈内有东方红商业广场、圣亚品牌服饰广场、精品服装城、龙马服饰批发市场、吉美名品服饰、同至人购物中心、太原服装城、新东城服装批发市场、新西城服装批发市场、新精品批发城、御都名品商城、众爱布料批发市场、