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独栋容积率为0.3 小独栋容积率为0.5 创新独栋容积率为0.7 根据客户目标确定的社区意向，提出规模测算前提条件 客户目标 打造大连市高端别墅 容积率已定 0.52 社区形象 纯别墅社区 物业组合 独栋、小独栋、创新独栋 市场实现度 高端形象, 高溢价 地块资源 山海资源、区域价值升值潜力 根据各业态的目标和市场形象，提出物业配比的前提条件： 独栋别墅产品占据最优资源，保证低容积率，在项目后期入市实现高溢价。 小独栋为项目主流产品，产品竞争力体现在占据优势资源和容积率在大连市场处于最低水平；占地规模占总用地面积的绝对比重。 创新独栋为项目推陈出新的特色产品，用低总价经济性和创新性为亮点，实现快速走量维持现金流平衡。 * 本项目的消化速度将根据市场平均消化情况进行预估 市场去化特征 消化速度预估 产品类型 独栋别墅 小独栋别墅 创新独栋 大连独栋别墅均占有一定海景资源，其中占据山海资源产品去化较好 容积率较低和产品力较高产品去化较好 消化速度：本项目占据优势山海资源，容积率创大连别墅产品首低；去化速度按红星海去化速度计算：10000㎡/年。 占有独特资源和形成独栋意向的产品去化较好 经济性低密度产品的去化速度最快 消化速度：本项目小独栋产品占据山海资源，容积率保持0.5，在大连市场处于较低水平，容易形成独栋意向。去化速度按蓝湾小独栋消化速度计算，估计25000㎡/年。 容积率较低、共享院落心理感觉较开敞的产品消化较好 产品力较高项目销售好 本项目创新独栋为纯别墅社区中特色类别墅产品，占据山海资源，容积率控制合理0.7，且根据地势变动形成特色别院。 通过客户目标、地形条件及各业态市场平台去化速度，提出三种不同物业配比方案 方案1 方案2 方案3 独栋别墅 0.15 0.2 0.25 小独栋别墅 0.6 0.5 0.4 创新独栋类别墅产品 0.25 0.3 0.35 合计 1 1 1 三种物业类型配比方案 各业态消化速度 独栋产品：10000平方米/年 小独栋产品：25000平方米/年 项目东南侧八号地地势较高，四面自然屏障形成私密意向，最适宜做独栋别墅产品，实现高溢价 独栋别墅：8号地占地约9万平，推导出独栋别墅最小占地规模为90000平方米，独栋最小占比为0.15。 独栋后期集中入市，项目前二期保守去化速度6年左右，根据客户目标后一期去化周期需要控制在4年以内，预估去化速度为10000平方米/年，建筑面积控制在40000平方米左右，占地规模控制在0.25以内。 独栋别墅规模分别取0.15、0.2、0.25计算三种方案，三种方案中其他业态规模符合客户目标和市场平台消化速度。 适合做独栋的地块约9万平 计算模型： 占地面积S，容积率0.52 独栋、小独栋、创新独栋占地比例为X,Y,Z X+Y+Z=1 0.3SX+0.5SY+0.7SZ=0.52S * * 经过经济测算，最佳方案为方案一 方案一 占地比例 占地规模 （万平方米） 建筑面积 （万平方米） 独栋别墅 0.15 9 2.7 小独栋别墅 0.6 36.16 18.08 创新独栋 0. 25 15 10.5 合计 1 60.26 31.28 方案一 方案二 方案三 34.56亿 35.19亿 35.82亿