《星月城整体策划报告 》-公开课件.pptVIP

长沙星月城营销策划报告 第一部分：市场篇 二、板块竞争态势 城 北 ——大盘的推出将改变城北在各板块中地位。 城北板块处于湘江、浏阳河、捞刀河三水交汇处，离市区较近，由于青竹湖高 尔夫球场的兴建及良好的自然环境，使这一区域具备了得天独厚的环境优势，高档 住宅将是这一区域兴建的重点。 沿芙蓉北路（伍家岭以北至开福区政府），中档住宅小区将是投资的热点。但 局限于城北经济支撑力在长沙总体经济格局中一直比较弱，这一块在短时间内不会 有突破性的发展。 城 北 代 表 楼 盘 绿城·青竹园（浙江绿城）、珠江花城（珠江实业）、左岸春天（鸿信）、华盛·新外滩（华盛）、万煦园（海利）、四季美景（四季花城）、恒鑫·谰北湾（恒鑫）、世纪春天（宝利）、顺天·北国风光（顺天）、金鹰城·圣爵菲斯 潜在对手：天健·芙蓉盛世（深天健） 　　　　 价 格 ：开福区是长沙目前最大的城区，但属于才传统的落后区域，目前 该区域商品房价格均价在2200—2500元之间，当中的高价楼盘为华盛·新外滩、左岸春天、金鹰城·圣爵菲斯。价格提升幅度较小，提升在300元左右，北国风光2004年4月开盘1800元/平米，到目前均价还只2100元/平米。 关 注 度 ：本区域一直就不是长沙市媒体、市民关注区域，今年上半年开福区与《三湘都市报》共同合作举行了大型的城北房产推荐，引发了社会的关注，上半年广告投放前十名中占两席（华盛·新外滩和四季美景） 买家：本区域由于价格相对较低，买家多以私营企业中的30岁左右的一次置业客户为主，尤以芙蓉路沿线客户为主。 河 西 ——有关注热点，但在短期内不构成威胁。 河西岳麓区，近年来，随着基础建设的不断完善，日益繁华。市政府的搬迁，潇湘大道的改建，猴子石大桥的修建，河西大学城优良的文化底蕴，城市基础设施的完善，大大改善了河西北区的居住环境，使这块土地变得炙手可热。南北方位的开发更是河西的焦点，南边依托山、水优势，北边依托市政府规划优势，预计未来两年内，河西房地产开发面积约300万㎡，“钱”景比较广阔。目前的这片区物业形态上以别墅及高档洋房为主；由于道路的改扩建（岳麓大道、桐梓坡路、金星路、府后路等）、因此这一地区也将成为一个投资的热点地区，将主要开发中等偏低价位的多层洋房、小高层住宅。 河 西 代 表 楼 盘 阳光１００国际新城（阳光１００）、山水英伦（山水芙蓉）、楚盛滨江花园（1100亩）、香格里·麓山别墅（凯达）、景秀江山（同人）、湘许嘉园（湘能）潜在对手：和记黄埔、万科·城市花园　　　　 价 格 ：岳麓区是长沙目前最适合居住的区域，但由于长沙市地域思想的局限性，该区域主要以别墅和经济适用房为主，价格以1600—2200，2600—3000元/平米区间为主；其中以江岸锦城、时代帝景为最高；价格提升幅度较小，提升在250元左右，提升空间不是很大。 关 注 度 ：本区域的市政府板块和麓南越来越受到长沙市媒体、市民关注区域，但该区域广告投入很少，上半年广告投放前10名河西没一家。 买家： 本区域由于价格相对较低，买家多以国营、企事业单位可购买经济适用房的年轻人和大学老师群体为主，有鲜明的地域阻隔性。 上 东板块 ——热点板块，是竞争对手与参考标杆 上东板块主要指的是人民东路板块，芙蓉区政府的东迁，给该区域带来了无限商机，万家丽大道周边市场群开始升级换代，市场、超市、医院、房产，众多开发项目跨越一环线，覆盖整个区域，以早期西街花园代表的楼盘，逐渐使该区域形成了高尚社区氛围。 上 东 代 表 楼 盘 西街花园、星城世家（长房、南都）、锦湘·国际星城（锦汕）、世嘉·国际华城（胜辉）、仁和·香堤雅境（仁和）、水云间（新金鸿）、长远·华樟名府（长远） 潜在对手：融科智地（联想）　　　　 价 格 ：该区域是目前长沙市板块平均房价最高的地方，均价达到了3000—3200元平米，周边各楼盘的互补性和良好的社区氛围是其最大的价格提升点；价格提升幅度很大，提升在500元左右。 关 注 度 ：今年上半年媒体和市民的眼球很多都被该区域所吸引，该区域楼盘联合起来，推出了一个全新的板块概念——上东板块，1—5月广告投放量前十名中占据四席。 买家：上东板块聚集了较多数量的“二次购房者”，他们有购房经验，收入层次相对较高，注重生活品质，属于“改善型需求”，以国有企事业单位、高科技工作者和周边私营老板为主。 体 育 新 城 ——个盘突出，板块认同有待时日 体育新城是长沙市政府借助2003中国第五届城市运动会之机，进行的集现代家居、文娱方式与和谐的人文感触为遗体的现代城区建设发展的尝试。 体育新城板块以“四纵七横”的现代路网为依托，形成了区域经济发展“东进南拓”的强劲态势，促进体育新城以及各交通主干道两厢的地产开发，这里将是