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公共配套设施的权属界定应明确四种关系 窍地产行政管理 萄施 师哥茭 口胡志刚 目前,住宅小区及大厦内公共配套设施的权属界定 , 问题很多 , 这方面的诉讼也日趋上升 .就会所 ,停车场 ,车库 ,地下室 ,绿地以及 包括超市 ,农贸市场等在内的商业用房的权属问题 ,开发商与业主 各执一词 .开发商以其投资为由 ,欲将这部分面积登记在自己名下 , 收益据为己用 ;小区 ,大厦的所有者则认为 ,这是所有业主共同的财 产 ,应该登记为共有产 ,其收益应为所有业主所有 ,由业主大会决定 收益的使用 ,其共同的意向是用这部分收益补贴物业管理经费的不 足部分 .笔者认为 ,解决此类问题要明确以下几方面的关系 : 1.规划与权属的关系 目前主张权利的业主一般认为 ,应由城市规划确定小区或大厦 附属公共配套设施 ,而一旦规划确定 ,就应将其归属业主 .我认为这 种想法失之偏颇 .固然,解决配套设施的切入点应该是城市规划 .因 为城市规划解决的是城市空间布局和城市发展方向问题 ,为实现城 市现代化 ,政府应鼓励前瞻性规划设计 ,即通过规划完善新建小区 和大厦的功能配套 .但是设施的功 能不能简单处置 ,尤其是小区内部有大配套和小配套的问题 (与小 区外的基础设施大配套和小区内基础设施小配套不是一个概念 ). 单幢共用部分和小区共用部分要将功能划分清楚 .如,为小区共用 的部分的会所 ,学校 ,商店 ,休闲广场 ,中心绿地 ,配电房 ,水泵房 ,物 业管理用房等应归入小区的大配套 ,而单幢内部公用部分的设备 层 ,配电房 ,水泵房 ,地下储藏室等 ,应归入单幢的小配套 .但有些功 22 期 36 娣 29o 期 能容易混杂 ,要注意区分 .如车库 ,有可能作为大配 套 ,也有可能作为小配套 ,这就需要规划予以明确 .尤 其应规定单幢和小区配套各自的比例 ,超过单幢比 例 ,可列入小区配套 ;超过小区配套 ,应列入为社会配 套 .制定这样的规划 ,是制约和限定开发商必须提供 各种必备的配套设施 .现在纠缠不清的首要原因是规 划对各种配套设施匹配于何类主体不明确 .但是城市 规划解决的也只是功能配套 ,即通过一些限制性指 标 ,规定大配套 ,小配套的各自应有比例 .需要强调的 是 ,功能配套与权利归属是两个完全不同的概念 ,不 能等同 ,即城市规划只能解决功能问题 ,而不能解决 权属问题 .比如车库 ,属于单幢或小区配套且可以销 售的就应向相关业主销售 .而对于休闲广场 ,绿地等 配套设施由于不能销售 ,只能作为公摊面积归属给业 主 .销售的配套设施初始归属应是开发商 ,业主只能