金科股份-投资价值分析报告：渝派代表，多元激励，高质量成长.pdfVIP

公司研究 房地产开发 证券研究 报告 2020 年01 月12 日 金科股份 （000656 ）深度研究报告 强推（维持） 目标价：10.00 元 渝派代表，多元激励，高质量成长 当前价：7.58 元  渝派代表之一，多元发展，多元激励，高质量成长，高分红获险资增持 金科股份于 1998 年在重庆成立，渝派代表之一，形成以地产开发为主、物管 华创证券研究所 和新能源等为辅的多元化布局，围绕“三圈一带”展开全国化拓展，据克而瑞 数据，公司 19 年销售额达 1,803 亿元，行业排名第 17 名。公司激励机制丰富， 管理层稳定并积极，推动公司高质量快速发展。15 年，推出限制性股票激励 计划；15-19 年，推出并修订员工跟投计划；19 年，推出卓越共赢计划暨员工 持股计划，并承诺 19-22 年业绩分别为51、62、74、82 亿元，对应CAGR+20%。 此外，公司16-18 年平均分红率达64.2%，并获前海人寿增持（1.97% ）。  高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比，实现高质量成长 公司基本数据 16 年以来，公司实现高质量成长：1 ）高销售增速：据克而瑞数据，公司 19 年销售额 1,803 亿元，同比+40% 、17-19 年CAGR+63% ，分别高于主流12 家 总股本(万股) 533,972 房企平均22%、33%；2 ）高权益比：19 年权益销售额 1,494 亿元，同比+41% 、 已上市流通股(万股) 524,724 17-19 年CAGR+72% ，分别高于主流12 家房企平均16%、27%；19 年销售权 总市值(亿元) 404.75 益比高达83%，高于主流12 家房企平均70%；3 ）高销债比：19 年权益销售 流通市值(亿元) 397.74 额/有息负债余额达 1.6 倍，高于主流 12 家房企平均值1.5 倍，凸显资金使用 资产负债率(%) 83.8 高效；4 ）高销售/业绩比：公司19 年预测销售归母净利润/19 年预测结算归母 每股净资产(元) 4.6 净利润达2.9 倍，远高于 12 家主流房企平均1.6 倍，具备强业绩释放能力。 12 个月内最高/最低价 8.23/5.12  积极拿地、可售丰富，多手段提周转、控杠杆，低价拿地毛利率无忧 16 年以来，公司拿地积极，16-18 年拿地面积/销售面积达 123% 、148%、153%； 市场表现对比图(近12 个月) 3Q19 市场拿地分化之际，公司拿地面积/销售面积仍达196%，远高于17 家主 流房企平均 128%。在积极扩张中，公司通过：向强三四线能级下沉 （3Q19 2019-01-14～2020-01-10 拿地占比 72% ）、提升30 万方以下小盘占比（3Q19 拿地占比 86% ）、降拿 40%