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从本案谈租赁合同无效的处理原则 从本案谈租赁合同无效的处理原则 发表时间：2007?年 一、基本情况 某?A?公司（以下简称甲方）与某?B?公司（以下简称乙方） 于?1995?年?10?月?1?日签订了《协议书》。协议书内容如下： 甲方（A?公司）将河西第二苗圃的土地，租赁给乙方（B?公 司）三亩计?2，?000?平方米供乙方使用，年租金为?24，000 元；土地租赁期限为六年；乙方在租赁土地上经甲方同意批 准，可自筹资金自建生产用厂房?628?平方米及部分临时厂房、 围墙及生产设施，供乙方生产使用，产权归乙方；如遇拆迁 或征用，对方所付拆迁费归乙方；如甲方征用或转租该租赁 土地场所须经乙方同意并赔偿乙方的一切损失。协议签订后， B?公司即投入资金建设厂房，平整建设了宽?6.?6?米、长?83 米的道路，购置变压器。?2001?年?10?月?1?日及?2002?年?10 月?1?日，A?公司与?B?公司又续签了《协议书》，除租期（一 年）外，其余条款与?1995?年?10?月?1?日《协议书》一致。 1999?年?6?月?2?日，以?A?公司为土地出租方（甲方）、B?公司 为土地承租方（乙方），又签订了《协议书》，约定：乙方筹 集资金，在甲方的?2,?667?平方米土地上修建围墙及房屋设施， 建房屋约?500?平方米；新建设施以租赁方式由乙方先期使用， 乙方每年交纳租金?36000?元；乙方先期使用期限为六年，自 1999?年?10?月?1?日起至?2005?年?9?月?30?日止，到期后如乙方 需继续使用，甲方应充分考虑到乙方所做的先期投入，而优 先租用给乙方继续使用；如遇拆迁或征用，征用或拆迁费中 与土地有关部分归甲方所有，与房屋有关部分归乙方所有； 如甲方征用或转租乙方租赁的土地场所，须经乙方同意并赔 偿乙方的一切损失。该协议签订后，B?公司又投入资金建设 厂房和其他房屋及围墙。B?公司为履行?1995?年?10?月?1?日 《协议书》和?1999?年?6?月?2?日《协议书》，投资建设厂房、 道路、围墙以及变压器等生产设施。协议书约定由乙方投资 建造的建筑物的产权到期后归?A?公司，涉案房屋仅有期限?2 年的临时建设手续，没有办理其它建设或产权手续。?2003 年?12?月?8?日，A?公司致函?B?公司，要求提前解除双方签订 的《协议书》。涉案土地为国有划拨地，该土地于?2004?年?8 月变更为某集团公司所有，土地性质为出让地。?2006?年?3 月?23?日，某集团公司向?B?公司发出通知搬迁，限令?B?公司 于?3?月?31?日前搬迁出租赁土地。B?公司不同上述解除或搬 迁的通知，并函告?A?公司与某集团公司。至二审判决作出时， B?公司一直占用上述土地。 2005?年?5?月，B?公司诉至一审法院，请求确认?B?公司与 A?公司于?1995?年?10?月?1?日、?2001?年?10?月?1?日、?2002?年 10?月?1?日以及?1999?年?6?月?2?日签订的协议无效；请求判令?A 公司与集团公司赔偿其经济损失?330?万元人民币。B?公司为 证实其损失主张，提供了其厂房、围墙、道路及管道等设施 明细及土地征用补偿计算标准，总计?3279677.3?元。两被告 均不予认可。 二、一审审理情况 一审法院经审理认为，根据关法律规定，国有划拨土地 需经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其 划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权才可以转 让、出租、抵押。本案?B?公司与?A?公司所签订的土地租赁合 同，涉案土地原为国有划拨土地，没有经过有关政府部门批 准，违反了法律强制性规定，应认定双方当事人签订的协议 及补充协议为无效。B?公司所主张的?330?万元的经济损失， 因证据不足，法院不予支持。一审法院判决：B?公司与?A?公 司于?1995?年?10?月?1?日、?2001?年?10?月?1?日、?2002?年?10 月?1?日以及?1999?年?6?月?2?日签订的协议无效；驳回?B?公司 的其他诉讼请求。 三、二审审理情况 1.?诉辩意见 B?公司不服，向二审法院提起上诉。B?公司的上诉理由 主要有两点：（1）原审法院查清四个事实，一是?B?公司与?A 公司签订了两份主合同，到期日最迟的是?2005?年?9?月?30?日。 因此合同期限应为?2005?年?9?月?30?日。二是?A?公司用?B?公 司所建工厂得到了补偿并据为己有的事实。三是原审判决虽 确认了土地租赁合同无效，但回避了?A?公司对于无效合同应 承担主要过错这一要害。四是?B?公司为履行无效合同而造成 的损失，原审法院没有查清。B?公司基于对土地租赁合同的 有效性、合法性的信赖，投入?160?万元的资金建设了仓库、 厂房、道路