房地产策划宝应市安宜中学地块定位策划13124打包.pptxVIP

致：宝应凯城房地产开发有限责任公司首先，谨代表本人对宝应凯城房地产开发有限责任公司给予本人这次参与“安宜中学西侧地块”项目合作的机会和信任，表示诚挚的感谢！为了实现项目准确定位，科学规划，高效营销，顺利销售和资金的迅速回笼，为了确保实现本项目顺利销售的同时提高凯城房产的知名度，根据“安宜中学西侧地块”项目情况、周边环境以及当前宝应的地产市场现状、发展趋势的研究与分析，做出系统的市场调查和项目定位、营销推广策划方案，谨希望为项目开发提供方向性支持。愿我的努力，能为贵司聊尽绵薄！顺颂商祺！刘光旭2008年6月7日 如果按照本人提出的以下策划概念执行到位,不仅能够实现多层\小高层或高层2500-2800元/平米的均价,同时还能够通过此项目的成功运作实现凯城房产的品牌跨越。有说服力的观点是经得起推敲的!下面汇报正式开始,望领导对我的观点不吝斧正!本报告的研究思维导图项目界定市场分析SWOT分析项目概念包装物业发展战略定位整合推广■项目地段分析1、项目位于宝应县南城区核心位置，与安宜高级中学隔路相望，地处白田南路与南园路交汇处西北角，宝射桥以北，交通便捷，距宝应传统繁华商业圈步行约15分钟路程；2、项目周边生活配套暂比较欠缺，比如菜场、购物等，但会随着南区建设迅速完善；3、周边中高档住宅区林立，清华园、碧云国际花园、南方凤凰苑等，属宝应城区富人区板块，同时也是宝应公认的学区版块，认可度较高。城中心安宜中学本案安宜高级中学，宝应第二品牌中学,是一所按照国家级示范性高中标准设计建造的现代化高级中学，占地 200 亩，规划 75 个教学班，在校生 4000 余人。校园布局合理，环境优美，硬件齐全，功能完备。有行政楼、实验楼、教学楼、艺术楼、图书楼、体育馆等单体建筑 12 幢。其中教学楼 3 幢，设计 4 层，每层 6 间教室，教室内装备实物投影仪、电脑多媒体投影仪和全校一体化广播电视演播系统；学生宿舍楼 3 幢，可容纳 1000 余名男生、 800 名女生住宿。每间宿舍有独立的阳台和盥洗间，床位 6 个，每人配有学橱一组，食堂餐厅有三层，每层近 900 个作为，可容纳 2500 多名学生同时就餐。此外，语音室、电脑室、实验室、音乐室、美术室、图书室、师生阅览室、信息中心、报告厅、运动场、 400 米标准跑道、人工湖等一应俱全，是一座具有浓郁“现代化、园林化、生态化、人文化”气息的求知乐园。 ■项目地块周边环境分析■项目规划要点及经济技术指标1、白田路西侧、南园路北侧地块为商住用地（商业用地比例不大于5%，即2626平米）；2、总用地面积：78.78亩,约52522平米；容积率≤1.4,做足容积率情况下,总建筑面积约73500平米；3、白田中路及南园路交叉口需退让出一个不小于15×15米的小广场；4、住宅日照间距系数≥1.44,建筑密度≤30%；基底占地面积最大化可达到约15750平米；5、小区设两个出入口，向南设主出入口、向东设次出入口；6、白田中路沿街营业用房临街长度不超过70%，沿南园路不得设营业用房。区域属性和项目属性的基本界定，可以帮助我们明确研究方向和方法区位属性建设50平方公里、40万人口的中等城市规模围绕“古文化、水文化、绿文化”的城市特色定位房地产市场处于上升阶段，发展趋势能够支撑房地产业发展政府定义中的南进核心区，承载宝应现代文明的形象名片未来宝应居住、经济、文化的城市核心生态化、中心化、枢纽化宝应城区发展的拓展区域宝应房地产发展核心版块，宝应人认知度高项目属性学府美地/文化世家 可达性好、交通便捷集生活、生态、休闲于一体的绝版区位周边生活氛围逐步形成，道路系统完善 第一部分宝应房地产市场研究 --项目市场企划与营销见解--一、宝应房地产市场主要项目分布概况2007-3-C地块,105亩,70万/亩人和家园白田雅苑阳光锦城蒙地卡罗鑫宝佳园国泰华苑2007-3-A地块,11亩,387万/亩名仕华庭鑫亿时代广场南方凤凰苑新街口盛世家园亲亲家园本案碧云国际花园清华园从地区生产总值方面来看，在扬州下辖的江都、高邮、仪征、宝应四个县市中，宝应的经济实力相对较弱。二、市场总体特征之一：地域小，经济相对较弱，购买力有限全县总面积1468平方公里，辖14个镇和1个省级经济开发区，人口92万，县城规划面积61平方公里，建成区面积21.3平方公里，城镇人口约13万。2005年实现地区生产总值99亿元,人均1465美元。2005年、2006年，两年宝应市场土地放量约146万平米，市区商住土地放量约98万平米，保守预估可建面积约118万平米。2006年底至2008年初批准销售面积78．94万平米，集中放量十分庞大。三、市场特征之二：土地供应量相对较大，且较为集中，致使2006年底至2008年初集中上市，竞争十分激烈（1）2005-2006年宝应土地