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市场研究 312国道 上河郡 蓝山郡 朗香郡 云锦城 兴贤路 浒关房地产发展概述 新港名墅花园 新创理想城 浒关房地产由06年新港名墅及理想城的首批进入得以发展，当时品质不高，区域认知度较低； 07、08年随着云锦城及金榈湾花园等盘的进入，给板块带来了新的活力； 09年至今，蓝山郡及上河郡、朗香郡等盘进入，这几个楼盘注重项目的产品设计和现场包装,品质较高,因此区域认知度得到了较大的提升； 住宅市场 名称 总供应建筑面积(万方) 已供应建筑面积(万方) 未供应建筑面积(万方) 文昌花园 16 16 0 上河郡 32 32 0 云锦城 19 18 1 朗香郡 7.8 7.8 0 蓝山郡 6 6 0 鸿运家园 3.5 1.2 2.3 2010-B-83 8.2 0 8.2 2011-B-29 8.5 0 8.5 2011-G-31 5.3 0 5.3 2011-B-80 22 0 22 梧桐墅 7.2 0.6 6.6 总计 135.5 81.6 53.9 浒关片区未来将有53.9万方量体入市，未来供应量相对较大，竞争较为激烈 浒关市场市场供应 住宅市场 备注：此数据来源于苏州众略行公司数据库 名称 已供应建筑面积 (万方) 已去化建筑面积 (万方) 开盘时间 年均去化 (万方) 文昌花园 16 16 2008.10 5.3 上河郡 32 31 2010.11 23.2 云锦城 18 16 2008.5 4.1 朗香郡 7.8 6.9 2010.11 5.5 蓝山郡 6 5.6 2010.10 3.9 鸿运家园 1.2 0.4 2012.4 / 总计 79.8 75.5 / / 浒关片区住宅需求旺盛，各楼盘年均去化情况较为理想 浒关市场需求供应 住宅市场 备注：此数据来源于苏州众略行公司数据库 浒关近几年土地市场研究 住宅市场 竞的单位 地块位置 宗地编号 面积(㎡) 用途 出让年限 容积率 建筑面积(㎡) 建筑密度 绿化比率 起报价 元/㎡ 成交价 楼面单价元/㎡ 成交总价(万元) 元/㎡ 万元/亩 黄臻 高新区浒墅关经开区兴贤路南、312国道 苏地2009-B-125号 25516 城镇住宅用地 70年 ≤1.4 35722.4 ≤25% ≥30% 3360 5644 376 4031 14400 苏州昂内房地产开发有限公司 高新区浒墅关经开区鸿禧路北、大白荡公园东 苏地2009-B-126号 72840.9 城镇住宅用地 70年 ≤1.0 72840.9 ≤35% ≥30% 3200 5766 384 5766 42000 旭名（香港）有限公司 高新区浒墅关开发区观山河南、312国道东 苏地2011-B-80 110194.3 城镇住宅用地 70 2 220388.6 ≤25 ≥35 4600 4599 306 2299 50689.378 备注：此数据来源于苏州众略行公司数据库 住宅市场客源研究 客源研究 区域客源主要分为两类: 浒关本地拆迁户 周边新苏州人 浒关市场客户研究 住宅市场 市场客群研究 区域主要客群之一：新苏州人 客源研究 客户特征 籍贯：多为外地人 年龄：25-30岁 家庭人口：两口之家居多 经济实力：工作年限有限，经济实力相对较弱 置业特征 1、考虑工作的便利性较多，主要选择在工作地点附近置业； 2、多以刚性需求为主，面积需求主要集中在80-110平米三房 3、经济实力相对较弱，首先考虑其总价，而后才考虑地段产品； 浒关市场客户研究—新苏州人 住宅市场 云锦城位置较偏，周边配套较不完善，但是离部分工厂较近，价格相对较为便宜，因此从其成交客源来看，该楼盘主要为小白领刚需客户。 浒关市场客户研究—新苏州人 住宅市场 备注：此数据来源于苏州众略行公司数据库 市场客群研究 区域主要客群之一：拆迁户 客源研究 客户特征 籍贯：本地人 年龄：30-50岁 家庭人口：三口之家居多 经济实力：由于拆迁补助等因素，有一定的经济能 力 置业特征 1、由于长时间固定居住，生活圈基本围绕着本区域，有一定的地缘情结； 2、已经有住房，但是不满足现在的居住环境及设施，需要购买一套新房改善，面积需求在120-140平米三房。 3、经济实力相对较强，首先考虑其地段、环境及产品等； 浒关市场客户研究—拆迁户 住宅市场 蓝山郡客源分析：蓝山郡地处浒关商业核心圈,位置优越,配套完善,且楼盘品质较高,因此其成交客源都为区域的拆迁客户. 蓝山郡客源分析 客源研究 浒关市场客户研究—拆迁户 住宅市场 备注：此数据来源于苏州众略行公司数据库 市场研究 普通住宅价格研究 浒关市场面积配比研究 住宅市场 楼盘名称 户型 面积 套数（套） 去化（套） 去化率 蓝山郡 两室两厅一卫 85-89㎡ 198 189 95.5% 三室两厅两卫 125㎡ 88