万达城市综合体剖析.ppt

万达城市综合体分析;目 录; 万达三代演变;万达集团简介;但在2001年底，万达忽然笔锋一转。当年随着长春万达沃尔玛购物广场开工，预示着万达向商业地产领域进军的号角正式吹响，也预示着一个企业领跑中国商业地产的时代开始了 。大连万达商业地产股份有限公司成立于2002年9月，2009年12月整体变更为股份有限公司，注册资本36亿元人民币，是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台。公司的主营业务为商业地产投资及运营管理，核心产品是以“万达广场”命名的万达城市综合体。;截至2009 年万达集团总资产 1000亿元，年销售额 600 亿元，纳税近50亿元，被中国银行和中国农业银行两家总行评为“A 类重点大客户”， 全国只有不到 50 家各行业企业获得这个待遇。 已在全国开业 18个万达广场，7家五星级酒店，400块电影银幕，持有的收租物业面积约 700万平方米。万达集团的目标是到2012年，年销售收入超过 1000亿元，净利润超过 60亿元，商业地产开业 80个万达广场、五星、六星级酒店超过 45家、文化产业拥有 1000块银幕、连锁百货超过 65家，持有的收租物业面积超过 1200万平方米，成为中国一流的企业集团。 ;主营业务：万达集团的业务结构以商业地产为核心筑业，支柱产业包括：高级酒店、文化产业、连锁百货。在集团支柱产业结构中，高级酒店、文化产业、连锁百货均为围绕核心产业商业地产的配套产业。同时，影院和百货在未来长期发展定位上，愈加明确。; 万千百货成立于2007年5月8日，是中国商业地产龙头企业----万达集团旗下四大支柱产业之一，是万达集团“订单式商业地产”的核心组成部分。 目前已在北京、上海、南京、成都等地开业11家门店，2010年将在全国范围内开业16家店。此后，万千百货将以每年10到20家店的速度展，计划到2012年，形成65家店的百货商场连锁网络，营业面积达200万平方米，年销售额过150亿，真正实现全国连锁经营的中国最大的百货公司之一。 万千百货在品牌方面有着丰富的资源，此前已开业的万千百货与资生堂、伊丽莎白雅顿、Cerruti1881、百丽、周大福、六福、欧珀莱、欧莱雅、绫致、耐克、阿迪等国???国内知名品牌均有着深入的合作。 ;万达住宅; 南京紫金明珠 ;万达广场定位;万达广场项目分布; 万达集团计划在2010年确定开业的17个万达广场及2011年计划开业20个万达广场，总招租面积超过600万平方米。 到2012年万达开业的五星级酒店、六星级酒店大概会超过45家，百货店大概会开业70家左右，电影院会在110到120家，大概在1000多块屏幕以上。 ;万达广场项目选址;万达选址的变化原因： 1 ） 中心城市的核心商圈万达已基本布局了，开始选择次级商圈发展； 2 ） 城市核心商圈土地十分稀缺，竞争激烈及高额的土地成本，而城市副中心及新区土地成本较低； 3 ） 城市副中心及新区规划起点高，城市配套好，适合营造高品质的项目； 4 ） 中国城市的一个重要特征是中高收入群体向副中心或新区转移，从而为商业项目实现较好的消费基础； 5 ） 城市副中心及新区的土地一般规模较大， 可以开发多种产品，降低开发险； 6 ） 城市副中心及新区的开发项目投入成本较低，升值潜力较大； 7 ） 在城市副中心及新区开发大型综合体，可以获得政府较好的政策优惠。 ;万达广场近期经营情况; 利润率情况 万达的土地成本较低，城市综合体项目的定价较高，第三代万达广场项目的净投资回报率高于 15% 的行业标准。  在持有型物业的回报率上，据万达自身对外宣称，如果全部出租，商业广场项目的投资回报率在 15% 左右，商业地产回报率在 8%-10% 左右。万达多出 5% 的部分，应来自于万达的商业模式和成本控制能力。 万达的地价水平比较低；购物中心项目提供给“订单地产” 商户的为毛坯房，建筑成本相对较低；同时，万达项目的非核心商业销售比例较高，通过销售平衡投资额之后，投资回报率提升。 ;万达广场第一代产品(2002—2003); 招商要点：利用沃尔玛作为商业号召力， 同时与时代华纳等机构结为战略合作伙伴，投资于购物中心，然后将黄金铺位高价分零出售。 享受政策：作为国内较为成熟的商业地产开发商， 各地的政府都表现出极大的热情，愿意给予较好的政策优惠来吸引万达进驻。 案例：长春、长沙、南昌、青岛、南京;万达广场第二代产品; 案例：沈阳、天津 设计缺陷： 一是没有室内步行街，整个项目没有灵魂；店和店之间的联系割裂，人流动线设计不合理。 二是纯商业定位，除了商业之外没有文化、