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商品房买卖合同违规条款常见的表述形式 一、违约责任的约定不对等，加重消费者责任 违约责任不对等在商品房买卖合同中相当普遍，主要有 五种表现形式： 1.违约金数额的约定不对等。如某房产公司的《商品房 买卖合同》中约定买受人逾期付款超过 60 天，如继续履行 合同按天支付违约金万分之五，而出卖方逾期交房超过 60 天，如继续履行合同按天支付违约金万分之一；又如出卖方 在补充协议中约定买受方逾期交付房款的，出卖方有权终止 合同，买受方按合同总价的 20 ％支付违约金。但在合同中， 属于出卖方违约的，没有出现如此高的违约金。 2.违约责任的起始期限不对等。如某房产公司在《商品 房买卖合同》中约定，买受方逾期付款超过 60 日就要开始 承担违约责任，但出卖方逾期交房 90 日才开始承担违约责 任。 3.在合同中约定明显不合理的违约金数额。如某房产公 司在合同中约定，买受人采用按揭方式支付房款，出卖方提 供担保的，如果买受人因政策、银行等因素获得贷款额少于 应交房款额的，买受人必须在 7 日内采用其他方式补足，否 则逾期 15 日的，按每日万分之十承担违约金， 逾期 30 日的， 按每日万分之二十承担违约金。按照每日万分之二十的违约 金数额， 全年就是 73 ％，这个数额远远超过了同期银行贷款 利息，涉嫌构成《合同违法行为监督处理办法》第十条第一 项规定，违约金或者损害赔偿金超过法定数额或者合理数额 的情形。 4. 对定金的约定违反法律法规规定。 《最高院关于审理商 品房买卖合同纠纷的司法解释》第四条规定：因不可归责于 当事人双方的理由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖 人应当将定金返还买受人。但在实际生活中，很多房产公司 在订立合同时都规定，只要买受人无法继续履行合同，出卖 方都要没收定金。如某房产公司在《商品房买卖合同》补充 条款中约定： “本合同签订后，因国家法律、法规或政策发 生变化或者因银行要求，买受方需提高首付款比例的，买受 方应在出卖方电话或书面通知后 7 日内增加支付首付款以满 足银行按揭贷款之申请要求。否则出卖方有权终止合同，买 受方按总房价 20 ％支付违约金， 同时出卖方有权没收买受方 初始缴纳定金。 ” 5.在买受方无违约责任的情况下，约定如合同解除，买 受方仍需承担一定数额的补偿金或违约金。如某房产公司在 《商品房买卖合同》中约定： “因不可归责于双方的原因， 造成贷款无法落实，双方无法达成补充协议，买受方可以单 方面解除合同，出卖方可在 60 日内退款，但退款时可以扣 总房价的 5% 作为补偿金或违约金。 ” 二、出卖方擅自扩大“不可抗力”的解释 1. 出卖方利用合同主导地位，扩大对不可抗力的解释。 如某房产公司在《商品房买卖合同》中规定， “不可抗力是 指在出卖方无过错的前提下，战争、恐怖活动、人力不可抗 拒的自然灾害、施工中遇到的异常困难或者重大技术问题不 能及时解决、出卖方无法避免或抗拒的人为因素等情况，包 括施工期间，由于政府重大活动规定不得开挖、运土，交通 管制，不得施工或市政规划、基础设施、配套建设要求的变 更等等。” 《合同法》第 117 条对不可抗力有明确规定：不 可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 2.在同一份商品房买卖合同中，对买受人和出卖人遇到 不可抗力情形的约定不对等。如在某房产公司的《商品房买 卖合同》补