金地沈阳分公司年度营销汇报.pptxVIP

汇报内容 ;1.1、沈阳市宏观市场分析 ;;;;;;;;;;浑南新区市场——供过于求比较严重，市场竞争非常激烈;;;品牌开发商云集，近距离竞争在所难免;长青湾高端产品竞品情况;中海龙湾;上市量：联排52套 独栋20余套 主力面积（㎡）：联排250—270 独栋300—500 价格（元/㎡）：联排9000-11000 独栋17000 销售情况： 项目为了实现年度60套的销售任务，近期不断调低售价，10月联排销售约3套 独栋2套，11月目前无销售，全年销售55套左右。 开盘时间：8月23日 9月最新产品上市 项目优势：开发商品牌优势，项目所在位置为沈阳高档别墅区，项目与所在区域均有较高的知名度。;富力仙湖国际;深航翡翠城;竞品情况;河畔公馆;银河湾（东方威尼斯）;金域蓝湾;万科城·峰汇;别墅产品的整体市场情况不乐观，尤其是9月之后的别墅市场，呈现快速下降的趋势，目前与本案形成直接竞争的项目主要是龙湾，但从目前??情况来看，龙湾的预期销售情况可能还要低于长青湾，兰乔圣菲等老牌别墅也不断调低售价，但依旧无法抵消客户的观望情绪 高层市场分成两部分，一部分完全定位于高端的产品如：河畔公馆及东方威尼斯，受市场影响较大，目前销售陷入困境；另一部分如万科城·峰汇、金域蓝湾等中高端产品，靠价格优势吸引客户，同时利用万科品牌的忠诚度，但受到市场环境的影响，销售的情况也远低于预期。;国际花园、滨河国际社区中高端产品竞品情况;万科新里程产品线分析;万科新里程价格走势;;沿海赛洛城产品线统计;沿海赛洛城价格走势;;;首创价格走势及推广;中高端产品竞品较多，供应量大，且产品形态多为高层，户型区间重叠性大； 分布半径较小，主力目标客群集中在沈河、和平和浑南新区； 在市场大势和激烈竞争下，各项目均出现了较大的价格调整；;第二部分：三项目销售完成情况;2.1、国际花园年度销售状况;;;;物业类型;2.2、金地滨河国际社区开盘情况总结;营销概述; 预售面积：5085平米； 年度计划完成率33%； 预售金额：2076万元； 年度计划完成率26%； ;分 类;分 类;销售总结;客户分析;;;;结论 2：客群主要为政府机关泛公务员、教育类事业单位教师、南塔商圈个体工商业者；;有18组客户在电话约访中明确表示不参与选房转定，这18组客户中有38%认为价格高不能接受，有21%的客户由于自身资金不足而选择放弃购买。;“观望情绪”主导客户心理 客户这种感觉的产生，已经脱离了对产品价值的基本判断，更多是对房地产市场预期降低，信心不足而转入观望状态； 受宏观经济环境影响，客户自身经济出现问题的比例有增加，购买力下降； 部分客户在买房这样的大量资金支出方面还要征得家人朋友的同意，而宏观环境的恶化增加了客户及周边人群购房的不确定性； ;2.3、金地长青湾开盘情况总结;营销概述;项目11月9日开盘销售，当天共成交15组，认购总金额4491万;别墅成交客户;高层成交客户;认筹成交客户;开盘现场营销手段;认筹未成交客户情况;认筹客户未成交原因;第三部分：下阶段主要营销工作思路;3.1、国际花园年度任务完成情况及分解;国际花园项目;08年国际花园11/12月销售任务分解;营销思路：;各条产品线相应营销手段及排期;3.2、金地滨河国际社区营销计划;11月份开盘前完成消化80套； 截至08年底，完成消化房源120套； 重点解决精装修产品的营销问题；;分 类;; 1、保证上门量； 2、实现认筹客户的签约，促进老带新； 3、保证成交率； ;发布日期;短信发送客群的特征关键词 浑南、东陵区域 20-40岁中青年群体 教育系统、事业单位、政府机关;投放日期;目前执行方案： 认筹并成交客户介绍新客户成交，签约时老客户可给予房款减免2000元优惠，新客户给予房款减免1000元优惠； 认筹未成交老客户介绍新客户成交给予未成交老客户1000元购物券，成交新客户给予房款减免1000元优惠； 成交客户已办理完签约手续后再介绍新客户成交，给予成交客户2000元购物券，新成交客户给予房款减免1000元优惠；。;1）、企业团购 目标企业：继续挖掘大学城老师资源，沈阳市农行、六零六所、东塔机场、黎明航空 执行方式：以上企业均以初步建立联系，并有客户有明确购房意向。在开盘前再次进行深入沟通，力争达成企业团购意向。 2）、拆迁机构 针对沈河、南塔、南湖等集中拆迁地，联系相关负责人并提供相应购房政策来吸引回迁户购房。 第一步：和相关负责人洽谈联系，确定意向； 第二步：针对有意向拆迁区域，在拆迁办配合下，设置看房车带客户上门。 3）、外展场 地点选择：展览馆； 时间安排：开盘后正式进入项目外展进行宣传，持续1个月； 人员安排：2人/天；