合同法 租赁合同.pptVIP

租赁合同 租赁合同的概念与特征 租赁合同的效力 租赁合同的分类与形式 一 二 三 一、租赁合同的概念与特征 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 1.租赁合同是转让财产使用权的合同； 2.租赁合同为双务、有偿合同； 3.租赁合同为诺成合同； 4.租赁合同具有临时性或最高期限性； 租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。 5.租赁合同为继续性合同 二、租赁合同的分类与形式 （一）租赁合同的分类 1.动产租赁与不动产租赁 2.定期租赁与不定期租赁 不定期租赁合同，双方当事人均可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。不定期租赁合同的产生有三种情形： ①当事人在租赁合同中未约定租赁期限； ②当事人在租赁合同中将租赁期限约定为6个月以上，但未采取书面形式，双方当事人又就租赁期限产生争议的，租赁合同视为不定期租赁合同； ③租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 （二）租赁合同的形式 1 2 不定期租赁合同——不要式合同 不满六个月租赁合同——不要式合同 3 六个月以上租赁合同——要式合同 三、租赁合同的效力 （一）出租人的义务（4项） 1.交付租赁物并在租赁期间保持租赁物使其符合约定用途 2.维修租赁物的义务 （1）出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外；（思考：是否应区分租赁物毁损的原因） （2）承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 3.物的瑕疵担保义务 出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，如果合同没有对租赁物的用途作出约定的，则出租人应当保证租质物具有通常的作用。 租赁物危及承租人的安全者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。 4.权利瑕疵担保义务 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 （二）承租人的义务（5项） 1.合理使用租赁物的义务 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使 租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任；否则，致使租赁物受 到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 2.妥善保管租赁物的义务 3.不任意改善、增设的义务 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 4.支付租金的义务 （1）承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；剩余期限间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 （2）承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 5.返还租赁物的义务 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 （三）租赁合同的特别效力（6项） 1.承租人获取租赁物收益的权利 在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益。归承租人所有，但当事人另有约定的除外。 2.承租人的转租权 所谓转租，是指承租人不退出租赁合同关系，而将租赁物出租给次承租人使用、收益。 （1）合法转租：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 （2）不合法转租：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。（出租人应自知道或应当知道转租事由之日起六个月内提出异议。 ） 3.买卖不破租赁——实为“所有权变动不破租赁” 租赁物(原则上应限于不动产)在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，承租人的租赁权可以对抗租赁物的新所有权人，承租人与出租人原来在租赁合同中所作的其他约定，租赁物的新所有权人也应一并遵循。 4.房屋承租人的优先购买权 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。（《合同法》第230条） 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出