西安_珠江时代广场_整体发展战略定位报告_107ppt_20.ppt

中国·西安·永宁门;西安市场整体情况;东部：结合浐河、灞河的河道整治， 建低密度高尚住宅区和旅游度假区。 北部：国家级经济开发区、市政府北迁、火车北站和地铁开建、渭北经济园规划。 东南：结合交大科技园、曲江旅游开发区，发展高科技园和旅游度假区 南部：与韦曲衔接，建设新园区、发展大学城，正在成长为西安成熟的“城市副中心”。 西南：拓展高新技术产业开发区，建设世界一流的科技产业园。 西北：发展空港区。 东北：发展高尚住宅区和旅游休闲区。;西安形成七大房地产开发区域;区域;2007年西安商品房销售面积创纪录达到950万平米，同比上年增长40%;尚美佳观点：2007年西安房市，热点区域的品牌大盘引领西安房地产市场发展;西城 奥园;品牌竞争;专题市场分析;根据本项目的产品定位及区域位置，此次主要针对同类产品进行调研。从产品类型、区域位置、开发商品牌等各方面对比，与珠江时代广场具体可比性的公寓项目有：西安万达广场、长安国际、宏府·嘉汇广场、粉巷一号、会展国际、假日国际广场、海星城市广场等项目。;西安万达广场;区域;长安国际广场： 概况：由7栋错落有致的现代建筑组成，功能组合以国际化城市主楼商务模块为基础，功能形态设计国际甲级写字楼，五星级酒店，极品公寓，美美百货国际名品专卖店（如CUCCI、FENDI、PORTS、 chloe等）、国际连锁会员专享式俱乐部等，同时引进仲量联行为其物业服务公司，是西部首例超大规模酒店化社区。 酒店式公寓：销售价格是整个西安市场售价最高的项目，售价高达16000元/平方米，五星级装修交楼标准（含家电），现楼状态，但是自06年广告宣传以来，由于产品自身配比问题，一直未正式销售，项目搁浅已有一年多时间，详细装修标准及家电配套暂时无法提供。;长安国际广场;西安万达广场： 概况：大连万达集团在西安的首发作品，是李家村综合改造项目，产品类型涵盖公寓、写字间及大体量的商业，总建面35万平方米，是一座集合了诸多业态的城市综合体。公寓部分售价均价5700元/平方米（毛坯）。 配套设施：该综合体包括了电影院、大型超市、电玩城等生活配套设施。目前???包括沃尔玛在内的数十家国际大商家已经正式签约入住，近期将开业。;万达城市广场介绍;典型个案分析：;海星未来城介绍;宏府嘉会广场： 销售价格9800元/平方米，除所处位置优越外，其交楼标准为四星级酒店装修标准。尽管销售价格居高，但项目自2007年9月1日开盘，距今不到半年时间，已至尾盘销售阶段。;粉巷一号： 概况：位于城市中心钟楼、粉巷商圈，与西安著名商务休闲酒吧步行街“德福巷”为邻，地理位置优越。总建面2.4万平方米，为精装修小户型公寓，销售价格7000元/平方米，期房，项目于2008年4月开盘。;目前市场上的公寓产品销售状况良好，小户型公寓供不应求。西安作为西北地区的门户城市。近几年发展势头迅猛，目前市场已经表现出对高档公寓较大的需求，珠江时代广场项目处于城中区域，该区域经过多年的发展，已成为西安的门户，商务活动频繁，是综合性的城区。从市场情况看，西安市场存在对高档次星级酒店物业的需求。 珠江时代广场提供的五星级精装修酒店式公寓，抓住了市场的空白点，同时大体量中高档商业为公寓提供了完善的消费配套实施，使项目具备了与同类产品抗衡的优势。但是，根据西安市场的情况来看，项目现有户型面积大，公摊大，总价过高是后期销售最大的弊端，销售压力巨大。;目前西安市场上真正能够称之为甲级写字楼的产品为数不多，且都分布在经济发展快速的区域，且多数都作为开法商的固定持有资产经营。此类项目主要位于高新区、南城区域。 同类产品主要有：中大国际、高新国际商务中心、长安国际中心、西港国际大厦、西部国际广场等项目。;世纪星大厦;概况：位于南大街30号，由写字楼、国际名品广场、商务多功能厅组成，为西安顶级的高档物业，写字间面积为13415平方米，高41.6米，共9层。 租售情况：该写字间只租不售，入驻率为100%。一般租价为200-210元/平方米（按套内面积计算，含物业管理费）。由戴德梁行提供物业服务。;概况：位于高新区高新路与科技路交汇处，由数码大厦（总部型商务写字间）、天幕阔景（城市顶级豪宅）、商业裙房（世纪金花高新旗舰店）组成。总建筑面积14万平米，数码大厦（写字间）建筑面积4.6万平米。 租售情况：该写字楼只租不售，租价为95元/平方米，物业管理费为18.2元/平方米，入驻率75%，其中有11家为世界500强企业，如和记黄埔、仲量联行、ABB、西门子等，韩国领事馆也在其中。;概况：位于高新区高新二路，顶级纯写字楼，总建筑面积70303平方米。 租售情况：销售均价8500元/平方米，限整层以上订购，物业管理费15.8元/平方米，由志诚物业提供物业服务。大厦采用坚如磐石的筒中筒建筑结构，总建筑面积70303平