资产评估资产评估的方法.ppt

表1 评估前每年收益 年 份 净收益（万元） 2003 1 000 2004 1 150 2005 1 210 2006 1 300 2007 1 340 按时间序列计算的回归方程：预测年收益＝（年份数×83）－164 717 表2 预测年收益 年 份 净收益（万元） 2008 1 449 2009 1 532 2010 1 615 2011 1 698 2012 1 781 （2）因素分析法 ①确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）； ②预测这些因素未来可能的变动情况； ③估算基于因素变动的未来收益水平。 （二）折现率与资本化率 1.二者无本质区别 2.内涵上略有区别: 折现率＝无风险报酬率+风险报酬率 资本化率＝折现率－未来年收入的增长率 若资产年收入增长率为零，则二者相等。 3.确定折现率的基本方法 (1) 加和法 折现率＝无风险报酬率+风险报酬率 无风险报酬率的确定：国债收益率 风险报酬率的确定： （3.1.1）风险累加法 （3.1.2） 系数法 ?  CAPM：(资本资产定价模型) 市场平均风险报酬率 (2)资本成本加权法 如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，即长期负债和所有者权益之和，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分: 折现率＝长期负债占投资总额的比重× 长期负债利息率×（1－所得税税率） +所有者权益占投资总额的比重×所有者权益报酬率 上式中：所有者权益报酬率＝无风险收益率+风险报酬率 (3)市场比较法 通过参照物的市价和收益来倒求折现率。 对收益法的评价 1.该方法最适宜： 资产的购建成本与其获利能力不对称的情况； 成本费用无法或难以计算的资产。 2.该方法的局限性： 需具备一定的前提条件； 含有较大成分的主观性。 收益法举例 [例3]某收益性资产预计未来5年收益额分别是20万元、25万元、28万元、25万元和28万元。假定从第6年开始，以后各年净收益均为25万元，确定的折现率和资本化率均为10%。确定该收益性资产在持续经营下的评估值。 首先，确定未来5年收益额的现值 现值总额=20/（1+10%）+25/（1+10%）2+28/（1+10%）3 +25/（1+10%）4+28/（1+10%）5 =20×0.9091+25×0.8264+28×0.7513 +25×0.6830+28×0.6209 =94.3386（万元） 其次，将第6年以后的收益进行资本化处理，即 25÷10%= 250 （万元） 最后，确定该企业评估值 企业评估价值=94.3386+250×0.6209=249.56（万元） 第三节 成本法 成本法的 基本含义 成本法的 应用前提 成本法的 基本要素 成本法的主 要技术方法 成本法的基本含义 成本法的理论基础是生产费用价值论，即资产价值取决于其在构建时的成本耗费。 成本法是指通过估测被评估资产的重置价值(也称重置成本)，以及被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将贬值从重置价值中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。 由于被评估资产再取得成本的有关数据和信息来源较广泛，并且资产重置价值与资产的现行市价及收益现值也存在着内在联系和替代关系，因而，成本法也是一种被广泛应用的评估方法。 成本法的应用前提 四个基 本前提 被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态 形成资产价值的耗费是必需的，应体现社会或行业的平均水平 . 应当具备可利用的历史资料。 被评估资产的价值是随时间的推移而贬损的。 1 2 3 4 应注意问题: 1.历史资料的真实性 2.形成资产价值的成本耗费是必要的 成本法的评估思路: 评估值=重置成本-各项损耗 实体性 功能性 经济性 成本法的基本计算公式及其各项指标的计算 基本公式： ① 被评估资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－ 经济性贬值 ② 被评估资产评估值＝重置成本×综合成新率 成本法的基本要素 重置成本 经济性贬值 实体性贬值 功能性贬值 重置成本 1 资产的重置成本就是资产的重新建造或重新购置所支出的成本、费用。 2 复原重置成本 3 更新重置成本 重置成本及其计量 △