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深圳百货行业 分析报告 目 录 TOC \o 1-4 \h \z \u 一、公司概况 4 1、发展历程 4 2、主营业务 5 3、股权结构 5 二、公司核心竞争力分析 7 1、区域市场品牌影响力 8 2、轻资产低成本扩张为主 8 3、因地制宜调整业态发展 9 三、立足深圳，扩张全国 10 1、深圳地区：占据社区百货龙头地位 11 2、除深圳外广东地区：网点布局有限 15 3、江西地区：跨区域扩张首站 15 4、福建地区：深圳外第二大利润来源 16 5、湖南、江苏地区：有望走出培育期，但短期盈利贡献很少 17 6、浙江、北京地区：走出培育期尚待时日 18 四、公司百货业务分析 20 五、公司财务分析 24 六、盈利预测及投资建议 26 1、收入预测 26 2、毛利率预测 26 3、期间费用预测 27 七、风险提示 28 一、公司概况 1、发展历程 公司前身是1984 年由中航技深圳工贸中心和华侨商品供应公司共同设立的全民性质的深圳市天虹商场，同年引入外资合营，2007 年变更为外商投资股份公司。公司立足深圳发展，2002 年开始连锁化发展，分别于2002 年和2003 年进入江西南昌和福建厦门, 在深圳加密布点的同时进行区域外扩张。截止2012 年底，共拥有55 家百货店，布局在1 个直辖市和7 个省，共19 个城市。 2、主营业务 公司以连锁零售业务为核心，以电子商务和品牌代理为两翼，并提出“百货+超市+X”的模式，即引入电器、家居、银行、餐饮等业态增添购物体验。2012 年，公司销售规模为143.77 亿元，其中百货业务占比65%、超市业务占比31%、X 占比3.76%。公司定位 “双品牌”发展，其中天虹商场定位流行时尚，君尚定位中高档百货；业态模式分为社区购物中心、城市中心店和大型购物中心。截止2012 年底，55 家门店中天虹商场53 家，其中社区购物中心39 家，城市中心店14 家；君尚2 家。另外，公司深耕深圳市场，并在江西、福建取得较好的成绩，而在北京、湖南、江苏、浙江和四川地区的门店处培育阶段。 3、股权结构 公司第一大股东为中航技深圳有限公司，实际控制人为中国航空工业集团公司，持有公司39.52%的股权。第二大股东为五龙贸易，持有公司38.75%的股权。另外，公司在上市前设有管理层持股计划，由管理层发起设立的奥轩投资全资控股公司股东奥尔公司、可来公司、康达特公司，三家公司上市前分别持有9.03%、0.03%和0.02%的股份。上市后，奥尔公司股权稀释至7.54%，可来和康达特在解禁后已全部减持。奥轩股份的股东由公司115 位中高层管理者（范围从总经理至部门经理助理）构成，较充分的股权激励使管理层与股东利益一致。 值得一提的是，第一、二股东分别控股两家房地产企业——中航地产与莱蒙国际。其中，中航地产为A 股上市公司，在深圳、上海、天津、厦门等地开发以“中航城”冠名的商业地产项目。目前，深圳观澜店、深南新店，以及赣州店和岳阳店的物业均向中航地产租赁；另外，公司在厦门自建的会展北项目与厦门紫金中航臵业合作委托其代为开发。 莱蒙国际为港股上市公司，在成都、深圳、杭州等城市开发有城市综合体项目，其中预计2013 年公司将入驻成都莱蒙臵地广场开设成都第二家门店。但目前来看，公司与股东间的相关交易均采取市场公允价。 二、公司核心竞争力分析 公司在深圳市占据区域市场领导地位，并在江西、福建取得较好的发展，同时网点扩张至湖南、浙江、江苏、四川、北京等地。深耕深圳市场，并走出深圳，向全国扩张，公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面。 1、区域市场品牌影响力 与其他区域零售商一样，公司在深圳、南昌和厦门具有一定的市场地位，尤其是深圳。 公司是深圳规模最大的零售商，在深圳拥有24 家门店，200 多万VIP 客户，销售收入80多亿元。另外，在南昌和厦门的百货市场份额排行前列，具有一定的品牌影响力。但由于区域百货差异大，天虹走出以上区域品牌影响力尚需培育。 2、轻资产低成本扩张为主 公司新开门店采取租赁为主，而且门店选址以次核心商圈为主，甚至是成熟完善的社区，租金和装修费用都相对较低。从历年新开门店看，公司几乎采取租赁模式，2012 年底自有物业占比仅4.5%。公司租赁合同一般期限为20 年，合同约定租金总金额，一般每年租金增幅在3%左右。近几年，公司平均单位租金水平在40 元/平米/月左右。2012 年，公司单位租金水平为38.55 元/平米/月，同比下滑12%，主要是由于2011 年和2012 年新开的15 家门店中有9 家门店分布在一二线城市新区或三四线城市，起租水平在30 元/平米/月。另外，公