合同范本之买卖合同善意第三人.docxVIP

近年来，因离异、丧偶而再次重组的家庭增多，继父母与继子女之 间房屋争议案件处于上升趋势，《物权法》是否可直接适用家事法 律关系认定房屋买卖合同效力、房屋所有权转移？法官对于善意取 得构成要件是否会结合案情采取个性化裁判准则？就此问题，选取 典型案例进行剖析。 案例二 袁某与谢某房屋买卖合同纠纷一案 （2011 ）一中民终字第 13232 号 【案情简述】 谢某系谢甲与王某夫妇之女，王某于 1993 年 5 月 3 日去世。 1993 年 11 月 1 日，谢甲与袁某登记结婚，婚后双方居住在谢甲名下的位 于北京市石景山区某号。本案诉争房屋位于北京市海淀区万寿路西 街某号，系谢甲前妻王某工作单位海淀区教育委员会分配的公有住 房。王某去世后，由谢某实际居住。 根据谢某提供的交款收据， 1993 年 12 月 23 日，王某、谢甲交纳 北京市海淀区万寿路西街某号房屋及另案的 204 号房屋的 “购房定 金”12500元。 2000 年10 月15日，谢甲交纳上述房屋剩余房款 6367.9 元，并取得了房屋所有权证。 2008 年 10 月 10 日，谢甲与谢 某签订《北京市存量房屋买卖合同》，将诉争房屋卖予谢某，价款 为 13 万元，并于同年 10 月 13 日将诉争房屋过户至谢某名下，现该 房产权人为谢某。 2010 年 5 月 6 日谢甲病故。 【法院判决】 本案经一审、二审最终判决如下：涉诉房屋系谢某生母单位分配的 公有住房，虽系谢甲与袁某婚后购买，但该房屋始终由谢某占有使 用。袁某作为谢甲之妻，对诉争房屋的来源和实际居住情况是充分 了解的，且从未提出过反对意见。袁某提出的价款明显不合理的意 见，一审法院认为应考虑到谢甲与谢某的父女关系及诉争房屋的来 源背景，不宜严格按照市场价格进行衡量并无不妥。 一审法院综合考虑到争议房屋在谢甲去世前两年已变更过户，以及 双方当事人的实际居住情况，对袁某主张谢甲与谢某签订的房屋买 卖合同无效不予支持并无不妥。故袁某上诉坚持要求确认谢甲和谢 某签订的房屋买卖合同无效，缺乏依据，本院对其上诉请求不予支 持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一） 项之规定，驳回原告诉讼请求。 【裁判要旨】 本案中，法院裁判依然适用《物权法》第 106 条，但在裁判尺度上 结合家庭成员之间关系等因素，对交易中合理对价做出变通的认定： 考虑到谢甲与谢某的父女关系及诉争房屋的来源系谢某生母单位公 房，并未严格按照市场价格进行衡量， 适度降低了合理对价这一标准，认为谢某从其生父购房款低于市场 价格仍属合理范畴，符合《物权法》第 106 条的规定。 三、买受人非善意，法院判定房产登记恢复至原登记状态 司法实务中，买受人善意结合房屋交易环节，由法官综合判定，房 屋过户并不必然导致买受人善意取得房屋所有权，法院判定买受人 非善意的情况下，判决将已过户的房产变更登记至原初状态。 案例三王某诉李某、孙某房屋买卖合同无效案 （2010 ）崇民初字 第 1554 号 （2010 ）二中民终字第 18330 号 【案情简述】 2003 年李某从开发商购买商品房一套， 2008 年与王某签订《存量 房买卖合同》，王某先后三次支付部分房款，李某于 2008 年 12 月 将房屋交付至王某实际占有居住，之后王某一直偿还李某所欠银行 按揭住房贷款直至 2010 年 1 月。 2009 年 8 月，李某以王某未能及时结清除按揭款以外的房款为由， 向王某发出《解除合同的通知书》，王某辩称未能及时结清按揭外 剩余房款因李某至今未能办理房产过户手续，如配合办理房屋过户， 立即清偿剩余房款。 经查，涉案房屋 2009 年末才办理房屋产权登记手续。 2010 年 1 月 李某将涉案房屋出售，孙某并变更房产登。庭审中孙某称自己以现 金方式支付全额房款，但未能提交银行存、取款证明。 王某起诉至法院要求判决李某与孙某签署的《房屋买卖合同》无效。 【法院判决】 本案经一审、二审，法院判决确认李某与孙某签署的《房屋买卖合 同》无效，判决自判决生效之日起十五日内，李某、孙某共同办理 涉案房屋产片变更手续，将涉案房屋过户登记至李某名下，恢复原 状。 法院认为：在李某与王某房屋买卖合同争议尚未解决情况下，李某 再次将房屋出卖孙某一房二卖恶意彰然。买受人孙某知晓王某在争 讼房屋居住的事实，却未进一步审查居住人的居住原因，亦与支付 大额购房款的买房人常理心态不符。且李 某与孙某房屋买卖合同价格明显低于当地市场价格，且关于购房款 交接均有异于通常买卖双方之间的表现，不合常理之处非常明显。 综合判断李、孙二人存在恶意串通，意图以虚假买卖及过户的行为 阻止买受人王某获得争讼房屋的行为，判决李、孙二人买卖合