西安国家民用航天基地城中村改造蕉村项目可行性研究报告.docxVIP

PAGE PAGE 14 西安国家民用航天基地城中村改造蕉村项目可行性研究报告 西安国家民用航天基地城中村改造蕉村项目可行性研究报告 一、项目概况 １、 宗地位置 蕉村位于航天基地东长安街，东临神舟大街，南邻航创路，北邻航天中路， 西邻神州三路。 宗地位置如下图： ２、 宗地情况 蕉村总占地约 2328 亩（含宅基地、耕地、代征地等），原行政区划隶属于长安区，现归航天产业基地管委会管辖。依据西安市城中村（棚户区）改造办公室文件之市城改发（2008）40 号文件，蕉村已纳入航天基地 2010 年首批城中村重点改造项目范围。 地块现状：拆迁已经启动。航天基地前期为了推动 CBD 的开发建设，首期明确先进行焦村的城中村改造和拆迁安置工作。 蕉村所属土地范围图 蕉村民房分布相对较集中，多以砖混为主，层高以二、三层为主，另有少量四层、五层的民宅。 ３、 项目周边配套 1）交通状况 宗地距大雁塔正南约 3000 米，周边 7 条公交线路通过，分别是 K631、603、 500、242、217、920 和 525 路，公共交通便利。宗地北距绕城高速约 700 米， 另有雁塔南路、航天大道等交通主干道，车行快捷便利。 另外，地铁 2 号线 2011 年建成，途径长安路、距项目约 2 公里；地铁 4 号 线 2016 年—2020 年建成，途径雁塔南路贯穿航天基地，距项目约 500 米。2）教育配套 项目周边 3 公里内教育资源目前较为欠缺，仅有航天小学和航天中学，富力城黄河国际小学今年开学，另有规划中的西安国家民用航天产业基地与北京大学合办学校待建。 3）医疗配套 项目周边医疗机构较为欠缺，目前有航天医院、航天 171 医院和长安妇儿医 院三家。 另外，第四军医大学已于 2009 年 6 月签约航天基地，拟建 1900 亩新校区及 附属医院，计划 2010 年动工建设。4）商业配套 周边大型购物中心、主要商业距离在 6 公里左右，电视塔附近有麦德龙超市、西长安街有华润万家超市，主要商业集中在长安北路周边，曲江大唐不夜城项目已全部开业。另外，航天基地内（现管委会对面约 100 余亩）规划待建大型综合商业区。 5）其它配套 周边休闲、文化娱乐设施较为丰富，主要有曲江大唐不夜城、曲江欢乐世界 （规划待建）、金泘沱民俗园、曲江池遗址公园、杜陵万亩森林公园等。 ４、 大市政配套 宗地配套已具备市政供水、雨、污排水、电、天然气、市政集中供热条件， 移动通讯网络已覆盖该区域，电信、网通有线网络已经铺设至周边，可以接入。 ５、 规划指标 根据我方与航天基地管委会签订的协议以及达成土地补偿方式，我方参与焦村城中村改造可获得开发用地指标约为 500 亩，规划用途为住宅用地，宗地使用年限为 70 年。具体规划指标还没有确定，容积率 2.0-3.0。 ６、 土地价格 通过与航天基地管委会的沟通，并与西安市蕉村城中村改造建设发展有限公司协商蕉村拆迁安置相关费用，该项目土地获取成本初步概算总成本需 8.19 亿 元（土地拆迁安置费用 7.44 亿元+财务费用），土地每亩价格 164 万元，楼面地 价 819 元/平方米。 ７、 项目土地获取方式 红磡房地产公司与天津津滨发展投资股份有限公司、陕西新希望能源发展有限公司在天津开发区共同组建一家合资公司（暂定名“津滨红磡”），注册资金1.01亿元。津滨发展占34%，红磡和陕西新希望各占33%股权。 津滨红磡与陕西地方电力房地产开发有限公司、陕西煤业化工集团有限公司共同成立一家合资公司，注册资金3亿元，三方各出资1亿元，各占33.33%的均股。具体合作土地范围包括航天基地一期焦村等6个村。 津滨发展是泰达建设做为第一大股东的深交所上市公司。 2010 年 5 月，西安国家民用航天产业基地管委会已与天津泰达建设集团达成招商引资合作意向，并签署西安国家民用航天产业基地城中村改造项目战略合作框架协议。 航天基地管委会首期计划推出焦村城中村改造，焦村已列入航天基地重点城中村改造计划。 根据与航天基地管委会沟通了解，土地获取方式为：合作方先期投入资金 进行城中村改造，实施拆迁安置、土地一级整理，然后由航天基地管委会通过 住宅开发用地招、拍、挂与城中村改造项目捆绑形式向合作公司供给住宅开发 用地冲抵城中村改造项目合作方承担的费用。焦村土地补偿方式原则性采取异 地补偿方式。 根据协议，计划于 2011 年 4 月底前在蕉村拆迁原址(神舟四路以东，东长安 街以北)获取 115 亩土地的商品住宅开发用地（容积率不小于 3）。其余土地 385亩根据投资进度，在航天基地一期工程范围内航天西路以东、神州大道以西、航腾路以北区域内给予补偿。 天津津滨发展股份有限公司、陕西地方电力房地产有限责任公司、陕西煤业化工集团公司背景说明： 天津津滨