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房地产 E 网 万科地产成本控制分析 房地产 E 网 1.1 房地产开发商成本管理面临的 挑战 1. 利润是多少 —— 不准确 2. 项目间成本 —— 不可比 3. 基础资料管理 —— 各显神通 4. 项目销售完了，如何准确计算项目的成本 —— 一锅烩 5. 如何借鉴积累经验教训和参考历史资料 --- 凭感觉 6. 怎么进行项目成本的实时监控，防止成本失控 --- 一支笔 …… 房地产 E 网 新 项 目 发 展 规 划 设 计 扩 初 设 计 施 工 图 设 计 施 工 组 织 与 材 料 采 购 竣 工 结 算 成 本 估 算 目 标 成 本 测 算 一 目 标 成 本 测 算 二 目 标 成 本 动 态 成 本 结 算 成 本 分 析 目标成本形成 目标成本执行 3.2 核心设计思想 -- 管 理实施过程 房地产 E 网 管理原则： 体现目标成本的先进性 目标成本的严肃性 ( 纳入绩效考核 ) 基本概念： 管理工具 ： 动态成本反映系统平台 成本指标数据库 3.3 核心设计思想 -- 目标 成本管理 目标成本： 目标成本是企业预先确定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的成本目标；是项目成 本的控制线。 动态成本： 是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果（见动态成本构成）。 房地产 E 网 项目发展 施工 规划设计 招标 竣工结算 签约 销售及物业管理 是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。 全过程、全员、全方位 3.4 核心设计思想 -- 作业过程管理 房地产成本作业过程： 总目标 房地产 E 网 责任成本管理 目标成本管理 作业过程管理 成本管理软件 公司总经理层 控制系统 信息系统 组织系统 成本管理模式基本构架 领导机构 管理工具 管理制度 成本、工程文件 房地产 E 网 责任成本体系 通过确定责任主体和评价部门，通过 技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整 体成本的合理性和先进性。 责任成本管理体系要素： （ 1 ）责任范围； （ 2 ）责任人 （ 3 ）评价标准； （ 4 ）评价人 责任成本体系建立目的： 令全员实施自觉的成本管理行为 1 、责任成本管理 房地产 E 网 项目经理部： 工程进度、质量； 工程管理部： 供应商管理与技术方案； 规划设计部： 设计图纸 合理的架构分工－－责任成本前提 成本管理部： 工作性质：财权的控制活动多过业务活动； 制造成本范畴而非建安成本； 组织型成本管理而非审价算帐型 房地产 E 网 主要内容（ 1 ） —— 要素概括 责 任 主 体 配 合 部 门 评 价 部 门 项目发展部 财务部 1 、 建 造 内 容 、 建 筑 形式合理化 设计部 销售部 成本部 2 、 结 构 指 标 合 理 化 及施工图质量 设计部\工程部 成本部 3 、 获 取 竞 争 性 的 合 理低价 工程部\成本部 项目经理部 招标领导小组 4 、 现 场 成 本 管 理 、 施工质量与效率 项目经理部 工程部 工程部 销售部 财务部 各职能部门 财务部 管 理 费 用 责 任 目 标 责 任 范 围 土 地 、 报 批 报 建 费 建 造 成 本 销 售 费 用 房地产 E 网 主要内容（ 2 ） —— 反馈指标 项目 反馈指标 项目 反馈指标 每平米地价 报建费用节减率 土地获得时间 每平米设计费 每平米三通费用 每平米临时设施费 规划设计 规划设计周期 每平米管理费 每平米钢筋含量 每平米营销费 每平米含砼量 人均行政费用 招标比率 每平米管理费用 最低价定标比率 人均销售收入 甲定材料占造价比率 每平米销售费用 统购材料购买率 每平米广告费用 设计变更 变更比率 人均销售员面积 工程签证 签证比率 税金 实际交纳税率 工程结算 结算错漏率 物业经营损益 物业实际盈亏额 主体建造成本 社区建造成本 招标及签约 结构安装设计 土地获得成本 材料采购 开发前期准备费 开发间接费 管理费用 销售费用 房地产 E 网 实施要点 总经理 成本部 配合部门 主体部门 责任成本考核报告 责任成本管理办法 成本阶段性目标 《 责 任 成 本 管 理 办 法 》 牵头 组织 讨 论 形 成 普及 执 行 实现 制 定 定期考核 公布 房地产 E 网 2 、目标成本管理 管理原则： 体现目标成本的先进性 目标成本的严肃性 ( 纳入绩效考核 ) 目标成本： 目标成本是企业预先确定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的成本目标；是项目成 本的控制线。 动态成本： 是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果 （见动态成本构成） 。 基本概念： 管理工具： 动态成本反映系统平台 成本