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第八章 长期趋势法 2012-7-18 1 第一节 长期趋势法的基本原理 一、长期趋势法的概念 长期趋势法是运用预测科学的有关理 论和方法，特别是时间序列分析和回归 分析，来推测、判断房地产未来价格的 方法。 2012-7-18 2 ■房地产价格的波动，在短期内难以看出其变 动规律和发展趋势，但从长期来看，会显现 出一定的变动规律和发展趋势。 ■当需要评估某宗或某类房地产价格时，可以 根据该宗或该类房地产价格随时间变化而变 动的方向和程度进行外延或类推，这样就可 以作出对该宗或该类房地产的价格在估价时 点(通常为未来)比较肯定的推测和科学的判 断，即评估出了该宗或该类房地产的价格。 2012-7-18 3 三、长期趋势法适用的对象和条件 ■长期趋势法适用的对象是价格无明显季 节波动的房地产。 ■长期趋势法适用的条件是拥有估价对象 或类似房地产较长时期的历史价格资 料，并且所拥有的历史价格资料真 实、可靠。 2012-7-18 4 四、长期趋势法的操作步骤 ①搜集估价对象或类似房地产的历史价格 资料，并进行鉴别； ②整理上述搜集到的历史价格资料，将其 化为单价； ③找出价格随时间变化的变动规律，得出 一定的模式(或数学模型)； ④以此模式去推测、判断估价对象在估价 时点的价格。 2012-7-18 5 第二节 数学曲线拟合法 一、直线趋势法 ˆ 直线趋势方程为： P a bt 式中：a和b为待定系数，可由下式求得： P na bt  2     tp a t b t    2012-7-18 6 [例]下表是某市翠竹居住小区1996年至 2005年成套住宅出租的租赁价格资料。 试采用直线回归趋势估价法推算2006、 2007和2008年该区住宅租赁价格。 年份 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 时序 -9 -7 -5 -3 -1 1 3 5 7 9 (t) 租价 70 85 96 110 200 300 350 400 450 500 2) (P元/m 2012-7-18 7 解：用t=1，3