20200608-华创证券-房地产行业深度研究报告_三大基本面改善_逆转偏见_价值凸显_32页.pdf

行业研究 房地产 证券研究 报告 2020 年06 月08 日 房地产行业深度研究报告 推荐（维持） 三大基本面改善，逆转偏见、价值凸显  利润率：地价/房价比改善，融资成本下行，助利润率阶段性见底 华创证券研究所 我们认为行业利润率已阶段性见底。1 ）土地端来看，2018 年末至今百城供应 /成交比基本稳定在 1.25 倍左右、供地相对积极；并且疫情间政府鼓励供地、 证券分析师：袁豪 土地财政依赖加重，后续供地增加、溢价率相对低位是大概率事件。2 ）销售 电话：021 端来看，年初至今一二线城市如上海、杭州等限价边际放松；2017 年以来 t 年地价/t 年房价比平均值稳定在35-37%；并且t-1 年地价/t 年房价平均值已从 邮箱：yuanhao@ 2019 年的35%左右降至年初至今的31%左右。3 ）融资端来看，近期主流房企 执业编号：S0360516120001 发债与20 18-2019 年同期限债券发行成本对比，平均利率下行 162BP ，估算融 证券分析师：曹曼 资成本下行将降低主流房企平均财务费用率0.8pct 。因而，上述因素将共同助 力行业利润率阶段性见底，甚至部分优质房企或将见底回升。 电话：021 邮箱：caoman@  周转率：销售改善超预期，地方预售政策放松，助周转效率提升 执业编号：S0360519070001 我们认为行业周转率将略有提升。一方面，2020 年5 月主流50 家房企单月销 售金额同比由 1-4 月的分别-10%、-35%、-14%、+3%进一步大幅改善为+17% ， 行业基本数据 连续三个月快速回升，考虑到50 家主流房企销售同比与全国商品房销售同比 较强相关性，预示5 月全国销售同比也将继续进一步改善。另一方面，受益于 占比% 管理精细化和限价之下制造业属性的加强，房企自身从拿地-开工-预售的周期 股票家数(只) 132 3.42 在不断缩减，同时疫情期间各地政府陆续出台的预售资金监管放松、商品房预 总市值(亿元) 21,192.93 3.12 售条件放宽等政策，客观上也加速了周转效率。总体而言，考虑到流动性宽松、 流通市值(亿元) 18,798.62 3.78 政策稳定、前期需求累积释放、供给的逐步爬坡，我们认为今年2-3 季度销售 相对指数表现 仍将保持稳中向好趋势，全年仍将保持较强韧性。  杠杆率：金融去杠杆告一段落，预计房企杠杆率后续或保持平稳 % 1M 6M 12M 绝对表现 1.02 -3.0 -4.74 我们认为行业杠杆率将保持平稳。一方面，从宏