第 八 章土地增值税.doc

第 八 章　土地增值税 考情预测 题型 单项选择题 多项选择题 计算题或综合题 平均分 分值 1分 1分 2-4分 4-6分 本章重点与难点　　本章重点内容：征税范围判定，纳税人界定，土地增值额确定，税率选择与运用，应纳税额计算，优惠政策，清算等。　　本章难点问题：扣除项目金额的确定，新建房地产转让与存量房地产转让增值额及税额的计算，房地产开发企业与非房地产开发企业扣除项目的差异等。 本章内容讲解 一、 征税范围（熟悉） 有关事项 是否属于征税范围 1.出售 征。包括三种情况：（1）转让国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。 2.继承、赠予 继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠予征。 3.出租 不征（无权属转移） 4.房地产抵押 抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。 5.房地产交换 单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自住房不征。 6.以房地产投资、联营 房地产转让到投资联营企业，不征；将投资联营房地产再转让，征。 7.合作建房 建成后自用，不征；建成后转让，征。 8.企业兼并转让房地产 暂免 9.代建房 不征（无权属转移） 10.房地产重新评估 不征（无收入） 税率——四级超率累进税率（记） 土地增值额的确定（熟悉）　　土地增值额 ＝ 转让收入-扣除项目金额 转让项目的性质 扣除项目 　　（一）对于新建房地产转让（房地产企业） 1.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其它扣除项目 （二）对于存量房地产转让　　 1.房屋及建筑物的评估价格。评估价格＝重置成本价×成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。3.转让环节缴纳的税金 应纳税额的计算（掌握）　　应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数　　步骤：四步 税收优惠（了解） 房地产企业土地增值税清算　　（一）区分土地增值税应进行清算和税务机关可要求进行清算　　（二）非直接销售和自用房地产的收入确定　　（三）土地增值税的扣除项目 经典考题及例题 单项选择题　　1下列各项中，应当征收土地增值税的是（　）。　　A.公司与公司之间互换房产　　B.房地产开发公司为客户代建房产　　C.兼并企业从被兼并企业取得房产　　D.双方合作建房后按比例分配自用房产　　【答疑编号941080101：针对该题提问】　　【答案】A　　2.房地产开发企业将开发产品用于下列（　）项目，不属于视同销售房地产。　　A.开发的部分房地产用于换取其他单位的非货币性资产　　B.开发的部分房地产用于职工福利　　C.开发的部分房地产用于出租　　D.开发的部分房地产用于对外投资　　【答疑编号941080102：针对该题提问】　　【答案】C　　3.2008年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（　）。　　A.2256.5万元 　　B.2445.5万元　　C.3070.5万元 　　D.3080.5万元　　【答疑编号941080103：针对该题提问】　　【答案】B　　【解析】根据土地增值税的计算方法与步骤，计算过程如下：计算扣除金额＝4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010（万元）；计算土地增值额＝14000－7010＝6990（万元）；计算增值额占扣除项目金额的比例＝6990÷7010×100%＝99.7%，适用税率为第二档，税率40%、扣除系数5%；应纳土地增值税＝6990×40%－7010×5%＝2445.5（万元）。　　4.某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%。该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（　）。　　A.400万元　　B.1485万元　　C.1490万元　　D.200万元　　【答疑编号941080104：针对该题提问】　　【答案】B　　【解析】评估价格＝12000×70%＝8400（万元）　　税金＝（10000－8000）×5%×（1+7%+3