房屋买卖合同纠纷及风险防范课件.pptx

房屋买卖纠纷及风险防范;目录;典型纠纷;一、商品房(一手房)买卖（二级市场）纠纷;1、因售房广告、虚假宣传引发的纠纷;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》;“价格欺诈”？;警惕售房广告的误导;2、认购书的性质及有关问题;购房者签署认购书后反悔的问题 ;《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第九条　提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。 第六条　提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。 提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。;3、价款支付及贷款的有关问题;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》;4、延期交房、延期办证的问题;违约金标准？过高 过低 开发商规定买方逾期付款需按日支付违约金（无上限），开发商迟延交房的最多只承担房屋总价2%的违约金 房管部门登记办证时间是否应当由出卖人承担逾期办证违约责任？ 收楼异议书;5、购买商品房的注意事项;二、存量房(二手房)买卖（三级市场）纠纷;1、未办出房产证时房屋买卖合同的效力; 法院认为，本案涉讼物业既然已在审理过程中办理过户，并且本案当事人就原告出卖其预期可取得的房产达成一致的意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，原告主张涉案合同无效的理由不成立，该合同为有效合同。;2、经济适用房（安居房）买卖合同（约定在符合绿本转红本后再办理房屋过户登记）的效力;3、登记在夫妻一方名下的婚后房产买卖合同的效力;《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》;③ 亲戚或姘居情侣卖房 “卖方保证已取得产权人授权，产权人须于本合同签订之日七日内补签本合同，因产权人不能签署或不同意交易造成合同无法履行的，由卖方按照本合同第九条向买方承担违约责任。”;4、区分一般违约和根本违约;7月15日之前办理首期款监管 “买卖双方任何一方逾期履行义务达7日，守约方可解除合同，违约方应当按照房屋成交价的20%向守约方支付违约金” 《合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；;5、违约时诉讼请求的选择;6、解约定金的问题;深圳市中级人民法院关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见（征求意见稿） 17、房屋买卖合同约定，一方违约时，对方可要求违约方承担支付违约金或赔偿损失等违约责任，但不得要求对方继续履行合同的，从其约定。;7、阴阳合同的问题;二手房交易风险;三、房地产权属纠纷（结合婚姻法解释三）;1、借名买房的问题;《物权法》 第十六条　不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。 第十七条　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 能否通过签署协议，并办理公证或律师见证？;《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》; 借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。;2、涉及恋爱的权属纠纷;3、涉及婚姻的权属纠纷(结合婚姻法解释三）; 最高人民法院民一庭负责人就《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》答记者问 如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。房屋产权证书的取得与房屋实际交付的时间往往不同步，许多购房人由于其自身以外的原因，迟迟不能取得房屋产权证书。 ; 一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，即在婚前就取得了购房合同中购房者一方的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。 ;婚后父母出资购房; 由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。 按照国人的习惯，一般也不会与子女签署书面协议，如果离婚时一概将房屋认定为夫妻共同财产，势必违背了父母为子女购房的初衷和意