中国房地产业研究报告培训讲学.ppt

中国房地产业研究报告;一、中国房地产业发展的历史和现状 二、中国房地产业区域板块透视 1、北京 2、上海 3、深圳 三、房地产业功能分层 四、房地产业上市公司现状分析 五、房地产业的未来走势;房地产业的概念;改革开放以来,我国房地产业的发展可分为三个主要阶段:一是1991年以前的低速增长阶段;二是1992-1993年的过热阶段;三是1994年以来的消化调整阶段.在第三阶段,我 国房地产业主要面临两大问题:一是要消化吸收房地产过热所带来的大量积压商品房;二是要解决房地产市场的有效需求不足问题.1996以来,我国房地产市场的缓慢复苏,充分 表明我国房地产业正变得更加成熟和理性.　　;改革开放前的三十年，中国住宅建设的道路多有曲折。由于住宅建设体制和住房分配制度等诸多原因，住宅建设的增长难以适应高速增长的城市人口。1978年，据对190个城市的统计，城镇人均居住面积只有3．6平方米，比建国初期的4．5平方米还下降了0．9平方米，供需矛盾十分突出。改革开放以来，我国住宅建设进入快速发展时期。 1950年至1978年的29年间，国家共投资374亿元；1979年至1999年，全国城镇住宅共投资29181亿元。从1950年至1999年，全国城镇住宅竣工面积57．4亿平方米，其中在1979 年至1999年新建的52．1亿平方米，是前29年建设面积的9．83倍。1999年城镇人均居住面积已达9．8平方米。 　　 ;加入WTO，境外资金会源源不断地进入地产市场。 　　在欧美等西方国家，房地产不是一个大的产业，也很少有大的开发商，但在亚洲地区却正好相反，香港前几位的富豪都是大地产商。“入世”后，这个行业不会像其他行业那样受到境外冲击而激烈竞争。另外，外资在中国开发地产的结果是，失败的多，成功的少。香港几大财团在内地投资，在南方地区还较好，但在北方却很少成功。所以境外资金多会采用融资形式进来，并有可能推进房地产市场的证券化进程。只有那些专业化、规范化、与国际市场接轨、形象健康的企业才会获得境外资金的支持。由此，市场格局会有新的变化。这样房地产行业会迅速实现集中化，形成少量专业化集团。如果形成垄断，那么房价下降的余地将会更小。 　??另外，更多的人会看好投资房地产。据美联储主席格林斯潘说，美国经济的发展，与其说是股票市场发展带动消费增长，不如说是房地产产值带动了消费的增长。加州房地产产值 20年翻了28倍，在加州这么地广人稀的土地上，投资房地产已成为积累财富的重要手段。 　　 ;中国房企南征北伐升级 ;央行发布《关于规范住房金融业务的通知》 ;全能开发商会逐渐退出市场 　　我认为房地产行业全能开发商在新经济下会逐渐退出市场。 　　房地产像时装业一样，没有太多的核心竞争力。企业进入的门槛很低，而他人模仿、超越的机会多，只要找到好的规划设计单位，找到一块好地，一家新公司也有可能做出好楼盘，其领先优势最多只有三年，不像制造业需要长久的积淀，要有一定的功力才能达到一定的水准。所以房地产没有百年老店，没有大跨国公司，最终都是一些规模中等的专业公司，作为开发商应该考虑企业的核心竞争力问题。在欧美已经很难看到传统的全能开发商作为上市公司出现，在东南亚和内地存在全能开发商，但没有百年老店和上市公司。 全能开发商的模式随工业时代的进步必须考虑转型。现在的发展商只有进行包括土地、资源、物业开发经营等各个方面的细分，在自己的专业领域不断深入，才能在市场中占据自己的一席之地　 ;万通的市场定位是高档住宅。万科关注普通人，万通关注有钱人，王石在新住宅运动中提出关注普通人的口号，将目标市场扩大到普通置业者层面，而万通则把目标市场锁定在高收入阶层，用集成方式为置业者订造独立式房屋，最低起价是50万元。王石做4000元／平方米～6000元／平方米的房子，万通就做8000元／平方米～1000元／平方米的房子，避免了与万科的直接竞争。万通的发展方向就是像万科一样成为一个非常规范的企业，把一切人都纳入规范之中。 　　做最大的独立住宅供应商和服务商 　　万通的经验是在经济繁荣时期卖房子，在经济萧条时期买地，留好退路，培养抗风险的能力。发展是阶段式进行的，即使杂技也是先找平衡，再翻跟头。经过几年准备，现在万通找平衡已经差不多了，该翻跟头了，但跟头不能连着翻，我们没有冲击奥运会的责任。 　　这次春季展会上万通的动作标志着万通调整阶段的结束，今后将在市场上进行品牌的强势推广。在资源整合完成后，万通已经步入正常发展的阶段。对于企业来说，永远都是生存，能生存100年强过多少个5年发展。万通今后的发展目标很明确，就是成为国内房地产行业最大的独立住宅供应商和服务商。 ;对房地产公司来说最重要的是两个能力：市场研究能力和专业资源整合能力。 　　很多公司出问题就是由